רכישת דירה בישראל

"האם שווה לרכוש עכשיו דירה?" – נדמה שמעולם לא דנו כל כך הרבה ישראלים בו זמנית באותה השאלה בדיוק. מבחינה מסוימת, זוהי שעתו היפה של הנדל"ן, שהפך לנושא שיחה לגיטימי בארוחות יום השישי בחיק המשפחה, או כל מפגש חברתי אחר, לצד שיחות הפוליטיקה, הספורט והרכילות המסורתיות. הודעת בני זוג צעיר להוריהם, כי החליטו לעשות את הצעד ולרכוש דירה, מתקבלת בהתרגשות המתחלפת במעט דאגה כאשר מגיעות השאלות לגבי יכולת ההורים לסייע.

מחירי הדירות בישראל, הלכו ויצאו לאורך השנים מכל פרופורציה הגיונית ביחס לכושר ההשתכרות של האוכלוסייה המקומית. על פי נתוני הלמ"ס בראשית 2013, עבור דירה ממוצעת יידרש זוג לשלם 131 משכורות ממוצעות, מספר אשר ילך ויאמיר ככל שיהיה הנכס במיקום מרכזי יותר. במקרה שהדירה בתל אביב – קרוב ל-200 משכורות בממוצע יידרשו. מדובר בנתון מדהים, על רקע העובדה שרוכשים במרבית המדינות המפותחות נדרשים לשלם 50 עד 60 משכורות בממוצע.

בצדו החיובי של המטבע – דירה בישראל נחשבת כנכס סולידי, שלאורך זמן הסיכויים שערכו יעלה גבוהים ביותר. לראיה – גם ימי המחאה החברתית הסוערים, שיצרו קיפאון כמעט מוחלט בשוק הנדל"ן, לא הצליחו בסופו של דבר להביא לירידת מחירים ממוצעת של יותר מ-5% עד 10%, ומאז, כידוע, שבו המחירים ועלו. כלומר, אלא אם כן יחל שוק הנדל"ן הישראלי להתנהג באופן שונה לחלוטין ממה שהיינו מורגלים, הכסף (הרב) שהושקע ברכישה ישמור על ערכו.

ובכן, האם שווה או לא שווה לקנות עכשיו דירה? הבעיה עם שאלות מסוג זה היא, שתמיד מדובר בחוכמה בדיעבד. ברור שמי שרכש דירה בשנת 2008 יודע היום שעשה את עסקת חייו, אך מעטים, אם בכלל, צפו את דהרת המחירים המטורפת שהגיעה ב-2009-2010.

עם זאת, המשמעות רחוקה מלהיות שאיננו יכולים לדעת דבר לגבי כדאיות הרכישה עכשיו לעומת זמן אחר. אלו הם ימים דרמטיים בתחום הדיור בישראל, בהם מקבלת הממשלה שורת החלטות, לעתים מרחיקות לכת, אשר צפויות להשפיע על השוק – גם לטווח הקצר וגם לטווח הארוך. המטרה המוצהרת של הממשלה, ובפרט של "קבינט הדיור" – פורום השרים בראשו עומד שר האוצר יאיר לפיד, היא פתרון מצוקת הדיור החריפה ממנה סובל הציבור הישראלי.

הורדת מחירי הדירות היא אחד הצעדים הנדונים, זאת לצד מספר צעדים נוספים, שהבולט שבהם הוא יצירת מאגר של עשרות אלפי דירות (150 אלף דירות בתוך עשור על פי הצהרתו השאפתנית-משהו של לפיד) לדיור להשכרה לטווח ארוך. מי שמקווה, כי בעקבות צעדים אלה יחווה השוק ירידה דרמטית של עשרות אחוזים במחירי הדירות יכול להירגע – זה לא יקרה ואיש מבין קובעי המדיניות אינו מכוון לכך. גם באוצר וגם בבנק ישראל צופים, כי לירידה כזו יהיה אפקט הרסני, הן עבור בנקים והן עבור עשרות אלפי משקי בית שדירתם היא למעשה כל הונם. לכן ירידת מחירים, ככל שתצליח הממשלה אכן להשיג אותה, תהיה הדרגתית ולאורך זמן רב.

בדומה לקודמתה, ממשיכה גם הממשלה הנוכחית לדגול בהגדלת ההיצע כדרך המרכזית להורדת מחירי הדירות, לצד הגבלה מסוימת של ביקושים מצד גורמים הנחשבים כפוגעים ביכולתם של זוגות צעירים לרכוש דירות – ובראש וראשונה רוכשי הדירות להשקעה. לשם הגדלת ההיצע אושרה כבר שורה של צעדים, בעלי פן תכנוני ורגולטורי בעיקרם, ונראה כי המטרה היא הגדלה ככל האפשר של מספר יחידות הבנייה שייבנו באזורי הביקוש בטווח של השנים הבאות. בין הצעדים שהתקבלו – היטל על יזמים המתעכבים בבנייה, הרחבת סמכויות ועדות התכנון הלאומיות (וד"לים) כך שיוכלו לאשר מספר רב יותר של תוכניות באזור המרכז, הפיכת הליך הפקעת קרקעות חקלאיות למהיר יותר מבעבר, ועוד. אולם כל שורת הצעדים הזו תוכל להביא להגדלת ההיצע, בצורת דירות בפועל, בתוך שלוש או ארבע שנים לכל המוקדם. כלומר – אף לא אחד מהצעדים הללו רלוונטי למי שנתלבט האם לקנות עכשיו או להמתין שנה שנתיים.

בינתיים, המציאות בשטח היא עדיין של מספר התחלות בנייה הולך ויורד. ב-2012 היה מספרן נמוך ב-13% מזה של 2011. כלומר – בטווח הנראה לעין (שכן ההפרש הממוצע כיום בין תחילת בנייה לדירה בפועל הוא שנתיים עד שנתיים וחצי) היצע הדירות דווקא עתיד להמשיך לרדת ולדחוף את המחירים כלפי מעלה. לכן לפחות מהבחינה הזו, לא נראה שמי שיחכה עוד שנה או עוד שנתיים ברכישה יצא נשכר במיוחד. עם זאת, שורת
החלטות מעניינת נוספת, והפעם בנושא מיסוי הנדל"ן למגורים, התקבלה בממשלה לפני כחודש, כחלק מספר תקציב המדינה לשנים 2013-2014, וכאן כדאי לכל מי שחושב על רכישת דירה בזמן הקרוב לפתוח אזניים ולהקשיב היטב, שכן לפחות שתיים מההחלטות שהתקבלו עשויות ליצור מצב מעניין מאד של היצע מוגדל וירידת מחירים זמנית בחודשים הקרובים.

ההחלטה הראשונה, שמטרתה המוצהרת היא ה"מאבק" ברוכשי הדירות להשקעה, היא ביטולו של הפטור ממס שבח ממנו נהנו משקיעי נדל"ן בעבר, כל עוד מכרו את דירותיהם אחת ל-4 שנים. ההחלטה השנייה, אשר ספגה עד כה ביקורת ציבורית רבה, ולכן ספק אם תמומש, היא גביית מס רכישה של 5% ממגזר "משפרי הדיור" (כלומר – רוכשים אשר בבעלותם כבר היתה דירה בעבר), על רכישת דירותיהם החדשות החל מהשקל הראשון (כיום נגבה מס זה רק החל מ-1.47 מיליון שקלים), מהלך אשר צפוי לייקר רכישת דירות חדשות עבור מגזר זה בעד 50 אלף שקל.

שתי ההחלטות הללו עדיין נדרשות לאישורה של הכנסת, הצפויה להכריע סופית בנושא התקציב רק בחודש אוגוסט. בהנחה כי צעדים אלו יאושרו, סביר להניח כי ייכנסו לתוקף רק ב-1.1.2014 –וכאן עשויה להיות ההזדמנות הגדולה של רוכשי הדירות, בעיקר במקרים בהם מדובר בדירה הראשונה. שכן הן ציבור המשקיעים, אשר יחליט לנסות ולחמוק ממס השבח שיהיה עליו לשלם החל מתאריך היעד, והן משפרי דיור, שאולי התלבטו אם לבצע את מעבר הדירה בעוד שנה או שנתיים, עשויים להתפתות להוציא את דירותיהם לשוק בחלון שבין אישור החוק ועד כניסתו לתוקף, מה שעשוי ליצור "חלון הזדמנויות", תרתי משמע, לרכישת נכסים
במחירי מציאה.

לסיכום, על אף שדהרת מחירים בסגנון סוף העשור הראשון של שנות ה-2000 אינה צפויה בקרוב, גם ירידות של ממש אינן נראות באופק, מלבד, כאמור במספר מאד ספציפי של חודשים אם וכאשר ההחלטות הרלוונטיות יתקבלו. לכן מי שחש כי הוא צריך דירה בישראל, אין סיבה של ממש להמתין, ובלבד שירכוש בזהירות, תוך בחינה קפדנית של השוק, ומבלי שהוא משתעבד למשכנתאות מופרזות שלא יהיה ביכולתו לשלם. בהצלחה.

מירב אמיר

יועצת נדל"ן, אנגלו-סכסון