הכל על ההקלות במכירת דירה יחידה בישראל

מאת: עו"ד שרון אריאלי

רבים מהישראלים המתגוררים בארצות הברית ובבעלותם נכס בישראל ניצבים בפני הדילמה האם להשאיר את הנכס בישראל ולהמשיך להשכירו? או שמא עדיף למכור ולקנות נכס במקום המושב, או אולי נכסים להשקעה במקומות שונים ברחבי ארצות הברית?

לדילמה זו מצטרפים כמובן שיקולי המס בעת המכירה.

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין אשר נכנס לתוקף ב-1.1.14 היווה רפורמה משמעותית בכל הקשור בהקלות המיסוי שהיו נהוגות בישראל ובפרט יצר הבדלה בחוק בין תושב ישראל לבין תושב חוץ בכל הקשור לדירת המגורים היחידה שבבעלותו בישראל.

התיקון קבע כי תושבי החוץ לא יוכלו ליהנות עוד מהקלות במס הרכישה בעת רכישת דירה יחידה בישראל וכמו כן בעת מכירת דירה יחידה בישראל על מנת לקבל פטור מתשלום מס שבח (המס המשתלם בגין הרווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה) יצטרכו להוכיח כי זאת דירתם היחידה בארץ ובמקום המושב.

יש לציין כי בנושא זה חלו שינויים לטובה בפרשנות התיקון לחוק בשנתיים האחרונות וכי כעת גישת רשויות המס היא להקל בדרישה ובמסמכים הנדרשים לצורך הוכחת דירה יחידה בישראל.

אם בתחילה נדרש אישור רשמי מרשויות המס במדינה, קרי מס הכנסה פדראלי או מדינתי, כעת ניתן לבקש את הפטור בהסתמך על מסמכים תומכים מצטברים: מכתב מאת המחוז בו מתגוררים, אישור רו"ח, תצהיר בפני קונסול וכו'.

בנוסף, כל מי שמחזיק בבעלותו יותר מנכס אחד בישראל או לחילופין בבעלותו נכס במקום התושבות יוכל לנצל את מסלול המס הליניארי המוטב אשר בתוקף עד 31.12.17 ולמכור את הנכס בחיוב מס מופחת. מסלול המס הליניארי מבטל את חיוב המס עד ליום ה – 1.1.14 ולמעשה מחייב במס רק על התקופה מיום כניסת התיקון לחוק לתוקף ועד ליום המכירה וכך אדם שמחזיק בדירה לאורך שנים ישלם רק את המס היחסי מיום 1.1.14 ועד ליום המכירה, כמו כן הוא יוכל לנכות הוצאות שהוצאו עבור הנכס במהלך שנות האחזקה.

לתזמון מכירת הנכס בישראל חשיבות רבה גם מהיבט המיסוי האמריקאי:

ניתן למכור את הנכס בישראל וליהנות מפטור ממס הכנסה בארצות הברית בתנאי שהנכס שימש למגורים בשנתיים מתוך חמש השנים האחרונות, זאת אומרת שמי שעבר להתגורר בארצות הברית בשלוש השנים האחרונות יכול למכור את ביתו בישראל ולא לשלם מס על השבח עד לגובה של 500 אלף דולר לזוג.

לאור האמור, ניתן לומר כי במכלול השיקולים הנלקחים בחשבון על מנת להגיע להחלטה למכור נכס בישראל במהלך השהות בארצות הברית יש לקחת את שיקולי המס בישראל ובארצות הברית אשר יכולים להשפיע בצורה דרמטית על ההחלטה וכדאיות העסקה.

*הכותבת, שרון אריאלי, הינה עורכת דין המתמחה בייצוג תושבי חוץ בעסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין בישראל. שותפה במשרד עורכי דין אריאלי-בן לולו-סמדרי.

Sharon Arieli Adv. Sharon@ks–relaw.com Cell: +972-508270275