קניית בית בואלי ב-15 צעדים

מאת: נוי בר

החלטתם שלשכור דירה זה לא בשבילכם? מתחילים לחשוב אולי לקנות נכס? נמאס שכל שנה עולה השכ"ד? הבריכה בקומפלקס קרה מידי? אני נוי ו… הייתי שם- לאחר שקמתי ועשיתי מעשה, אספתי לכם את מיטב רשמיי מחיפושי הנכס המיוחל והרי הם לפניכם- קניית נכס בואלי ב-15 צעדים:

 

1- חישוב ההוצאה החודשית על משכנתא- עוד לפני שחשבתם על איזו דירה לקנות, איזה מיקום, כמה חדרי שינה, כמה שרותים (יש גם בחצאים!) וכמה סלונים (כן, יש פה יותר מאחד), חשוב שתדעו את תקציבכם. אבל איך יודעים את זה? הייתם מצפים שזה יהיה פשוט כמו להתבונן בחשבון העובר ושב שלכם או לכל היותר לסכום את חשבונות ה-Checking וה-Saving שלכם, אבל לא, זה מורכב יותר. השאלה הראשונה שתצטרכו לשאול את עצמכם היא מהו סכום היעד למשכנתא? כמובן שאין נוסחאת קסם אבל מנסיוני ואחרי שניסיתי מספר גישות כדאי להתחיל הפוך- תחשבו כמה אתם יכולים להוציא בחודש על דיור. בהוצאות הדיור צריך לקחת בחשבון את החזר המשכנתא (ייתכן משכנתאות- ראו המשך הכתבה) + הריביות + מיסים שנתיים מחולקים ל-12 HOA(במקרה ואתם קונים דירה) + ביטוח נכס. ברגע שהחלטתם מהו גובה ההחזר החודשי המקסימלי שאתם יכולים לעמוד בו, תכפילו ב-12 (לשנתי), ואז תכפילו ב-30 (או פחות, המשכנתא פה היא מקסימום 30 שנה) ותקבלו את המקסימום בית שאת יכולים להרשות לעצמכם. פחות או יותר. למה פחות או יותר? כי יש שני מלכודים:
1) אתם צריכים להציג עודפים של 6-12 תשלומים לבנק (שכוללים גם את המיסים וגם את הביטוח) לפי תנאי הבנק (השמועה אומרת שיש בנקים שלא דורשים את זה- לא נתקלתי בעצמי אז נשאיר את זה בתור אמונה תפלה). העודפים האלה לא יכולים לשמש לקניית הבית עצמו וצריכים להשאר בחשבון שלכם עד יום קבלת ההלוואה והעברת הבעלות על הנכס. סוד קטן אבל חשוב הוא שלמשל תוכניות 401K יכולות לשמש לבטחונות וכן מניות זמינות לפדיה. אבל רק באחוז מסויים- תלוי בתנאי הבנק. לכן, וודאו שאתם יודעים בדיוק כמה אחוזים ניתן "לזייף" עם תוכניות כאלה. לעיתים גם נכסים בארץ יכולים לשמש בטחונות אבל יש מצב שזה יהיה מסובך יותר כי צריך אישורים וכדומה.
2) למען אלה שלא מבינים כלום בנדל"ן (כמוני)- צריך סכום ראשוני לקניית נכס. הסטנדרט למינימום פה הוא 20% משווי הנכס א-ב-ל אפשר בתנאים מסויימים גם 10%. כמובן שזה ישפיע על הריביות, התנאים להחזר מוקדם יותר וכו׳. דבר נוסף הוא שאתם צריכים, בנוסף להון הראשוני והעודפים, זה שיהיה לכם גם כסף לעלויות הסגירה של העסקה. מהמלצות שקיבלתי שמתי בצד 7,500$. זה בפועל פחות, אבל כמה נחמד להשאר עם מזומן ביד ולא להתבאס על זה שחסר.
רגע לפני שטפחתם לעצמכם על השכם שאתם יודעים מה סכום המשכנתא אליה אתם מכוונים, חשוב לעשות סקר שוק למשכנתאות. יותר מזה, ברגע שמלווה אחד יידע שיש לכם מספר אפשרויות בדרך פלא, פתאום ישתפרו התנאים שיציעו לכם. את המלווים האלה אפשר למצוא או דרך הבנק שלכם, דרך מתווכים, דרך איסוף מידע באפליקציות, מהמלצות מחברים או למעשה בכל מקום. אל תוותרו על זה. זה לוקח זמן אבל זה שווה את המאמץ.
בנוסף, השמועה אומרת שיש עוד מקורות מימון חוץ בנקאיים. בדקו גם אפשרות הנקראת HELOC. לא בדקתי בעצמי ולא ניסיתי לכן אמנע לתת מידע בלי נסיון אישי.

2- בחירת סוג הנכס- לנכסים יש פה בגדול (בקטן יש יותר) שלושה סוגים: condo, townhouse, single family house. לכל אחד החוק מתייחס טיפה אחרת.

שימו לב! Condo זה מילה נרדפת ל- Apartment ,שלא יבלבלו אתכם. אני התבלבלתי. כאשר קונים Condo למעשה יש בעלות על האויר ולא על האדמה. למה זה משנה? כי Condo בהכרח צריך להיות משוייך לקומפלקס וכל קומפלקס יש לו חברת ניהול שנקראת HOA (Home Owner association), התיחסו לזה קצת כמו אל ארנונה. כל HOA מכסה דברים אחרים; חלק בריכה, חלק מים, חלק גז, חלק אשפה (ואת זה תגלו בהמשך רק לאחר שתציעו הצעה על הבית או לפעמים רק אחרי שתתקבל ההצעה שלכם). HOA משולם חודשית ולכן, אתם צריכים להתייחס אליו בחישוב ההחזר החודשי כפי שהסברתי למעלה.

3- הצגת ראיות למקורות הכסף- העודפים יכולים להתאדות מהחשבון שלכם ברגע שנסגרה העסקה (אף בנקאי לעולם לא יודה בזה כי אסור לו). עם זאת, צריך להראות את המקור לכספים גדולים שהועברו לכם. אם קיבלתם מתנה, יש טופס שצריך להחתים עליו את נותן המתנה, אחרת צריך להראות מקורות של ניכוי מס במקור. תוודאו פשוט שיש לכם ראיות לכסף שלכם. במיוחד אם הוא הופיע לכם בחשבון חודשיים או פחות מתאריך הגשת ההצעה לנכס (ראו בהמשך). בנוסף, כמעט תמיד תרצו לעשות שיפוצים לבית שקניתם (לא יקראו לזה שיפוץ על פי רוב אלא Make it your own) והרזרבה הזו יכולה להיות בסיס נחמד לזה.

4- משכנתא- זה לא נכון שצריך לגור בארהב לפחות שנתיים, זה לא נכון שצריך קרדיט סקור בשמיים וזה גם לא נכון שחייבים לפחות 20% הון בסיסי. יש פה אנשי משכנתאות שיצליחו להשיג לכם משכנתא גם בהעדר חלק מאלה- אולי קצת יותר קשה למצוא, אבל זה קיים! לצורך העניין, First Tech Federal יתן הלוואה בתנאי שלפחות אחד מלוקחי המשכנתא עובד בתחום ההיי-טק גם עם 10% אבל אז לוקחים שתי משכנתאות, אחת ל-80% ואחת ל-10%, כל אחת בתנאים שונים.

פרט חשוב לשלב שלאחר לקיחת המשכנתא, אם גם אתם כמוני אינכם בעלים של לפחות שלושה קווי אשראי אבל צריכים כאלה, חכו עד שהושלמה העסקה של המשכנתא כדי לא לפגוע בקרדיט סקור שלכם. כרטיסי אשראי, ליסינג חדש וכדומה מומלץ כי תמתינו עד לרגע העברת הכסף מהבנק למוכר ורק אז תעשו זאת. רצוי שדיי מהר אחרי כדי לשמר את הציון הגבוה כמה שאפשר.

5- Pre-approve מהבנק- נפלא! אז אנחנו יודעים כמה כסף אנחנו רוצים ועכשיו רוצים להתחיל לחפש את הנכס המיוחל. אבל רגע! לפני שכל סוכן בעולם (העולם כמובן מסתכם בוואלי) יסכים לעבוד איתכם או לחילופין שתגיעו כבר לנכס שמצא חן בעיניכם שתרצו להגיש הצעה יש מחסום קטן שנקרא Pre-approve מהבנק. לצורך האישור הזה, לכו צודו לכם אנשי משכנתאות, שלחו להם את מיטב המסמכולוגיה שברשותכם וקבלו מכתב אינפנטילי במיוחד שהבנק אומר שהוא סבבה איתכם ובתאוריה הוא מוכן לתת לכם את הכסף. בין המסמכים תדרשו למסור לכל הפחות; שלושה תלושי משכורת אחרונים, טופס W2 אחד לפחות, מכתב העסקה מהמעסיק עם גובה השכר השנתי שלכם ורצוי גם עם ותק בחברה, אם יש לכם ויזה אז צילום שלה, אם גרין כארד (ברי מזל שכמותכם) צילום שלו, ראיה לנכסים נוספים שיש לכם, סיכום חשבון של חודשיים מהבנק בו מנוהל החשבון שלכם (על כל עמודיו!) ו… זהו. נדמה לי. זה מספיק לבינתיים כדי לקבל את המכתב הזה.

6- קנייה עם סוכן נדל"ן- יש לכם סוכנ/ת? מגניב! אין לכם סוכנ/ת? גם מגניב (יש בוואלי מספר סוכנים ישראלים שישמחו לדעת ולעזור). למה? כי לפי איך שהדברים מתנהלים בקליפורניה (אולי גם בעוד מקומות- לא בדקתי) צריך לפחות סוכן אחד כדי שהעסקה תתקיים. הם אלה שמנהלים הכל מול הסוכן של הצד המוכר.

מתווך זה מגניב כי לפעמים יש לו גישה לדירות שטרם התפרסמו אפילו על ה-MLS  אבל אלא אם מצאתם מישהו שחי ונושם את כל מקורות המידע, הסתכלו גם בעצמכם.

7- קנייה בלי סוכן נדל"ן- אם אין לכם מתווך זה לא נורא. בעיקרון אפשר לחלוק מתווך עם בעל הנכס. איפה האתגר? המתווכים מקבלים כסף גם מהמוכר וגם מהקונה ולכן יש להם לכאורה אינטרס לשרת אתכם נאמנה וזה חוסך כאב ראש ולפעמים, אם ממש מצאתם חן בעיניהם, יכול להיות שיתנו לכם טיפ סודי איך כדאי לבנות את ההצעה כדי שהמוכר יבחר בכם. אבל, וזה אבל גדול, הסוכן של המוכר נבחר על ידו. הוא בראש ובראשונה נאמן לו ובחלק מהמקרים יתכן וירצה להמנע מסיטואציה של ניגוד עניינים- לגיטימי. בנוסף, בעיני היתרון הגדול של סוכן הוא שהוא (אמור לפחות) מכיר אתכם, את הצרכים שלכם, את המגבלות שלכם ואת הקוים האדומים. כשלוקחים סוכן לפי הבית הנמכר מאבדים חלק מזה. נקודה למחשבה…

8- מאגרים לחיפוש בתים- שווה להכיר את השוק לבד ויש לא מעט דרכים לעשות זאת. דרך אחת היא באמצעות ה-MLS, מאגר שמשמש בעיקר סוכנים ומכיל כל נכס באזורנו שמוצע למכירה. מסתבר שאפשר גם להתחבר אליו סתם ככה, בלי להיות מתווך מוסמך, אמנם המידע בו יהיה חלקי (ואין לו אפליקציה!) אבל שווה להסתכל בו. דרך נוספת, היא באמצעות האפליקציות השונות לחיפוש בתים. יש חמש אפליקציות שאני באופן אישי הייתי מחוברת להן באינפוזיה-Trullia, Zillow, HomeSnap, Redfin, Realtor .

לכל אחת היתרונות והחסרונות שלה וכמובן שלא כל דירה מפורסמת בכל מקום. נקודה חשובה בעניין- בסכום המקסימום שאתם מכניסים, אל תכניסו את גובה המשכנתא המאושרת לכם. המחיר שרשום על הנכסים פה הוא סוג של מחיר מומלץ לצרכן עם צחוק מתגלגל ברקע של "לא תקבלו את הנכס הזה בחיים בסכום הזה". זהו מחיר התחלתי. מי שיוכל להציע מחיר יותר גבוה הוא זה שבסופו של דבר יזכה. אבל רגע!!! דעו לכם, לפני שתכניסו רק 50% מגובה המשכנתא המאושרת לכם כדי שתוכלו להבטיח את הנכס יש, כמובן, עוד מלכוד קטן. למלכוד הזה קוראים שמאי. של הבנק! לפני שהבנק יאשר (הפעם על באמת) את ההלוואה שלכם הוא שולח שמאי (על חשבונכם, אם תהיתם) כך שלמעשה רק בגובה השמאות שלו תנתן ההלוואה. מה השאר? תמצאו כסף מזומן. לדוגמא, מצאתם בית מהמם ב-500 אלף דולר (תפסקו לצחוק, לא יפה, זו רק דוגמא), אבל הסכום שאושר לכם הוא 570, נניח שתציעו 570 והירח, הכוכבים, ובעל הבית יסתדרו באותו יום והתקבלה ההצעה שלכם, אם יבוא השמאי ויחליט ששווי הבית הוא בעצם 560, תצטרכו לממן את ה-10 אלף הנוספים מהכיס. בקיצור, כשאתם מחפשים, קחו בחשבון את אחוז  המיקוח שאתם רוצים ויכולים לקחת וחפשו עד הגבול הזה. חבל למצוא ארמון ואז להתבאס כי לא באמת היה לנו מקום להציע קצת יותר מהאחרים.

9- ימים פתוחים (Open House)- השקעתם את מיטב זמנכם, הדרתם שינה מעינכם והנה מצאתם נכס באפקליציה זו או אחרת ששווה ללכת לראות! הידד! ימים פתוחים לראות נכסים הם בדרך כלל בימים שבת וראשון בין השעות 2 ל-4. לפעמים ישנה חריגה של שעה אחורה או קדימה, אבל בגדול זה הטווח. זה לא פשוט לעבור ממקום למקום, ללמוד מה לשאול, על מה להסתכל וכו'. לכן, המלצתי היא, חשבו טוב טוב מה הדברים שבלעדיהם אין בשביל מה ללכת לראות את הנכס, גובה HOA הוא אחד השיקולים האלה, האם יש מכונת כביסה ומיבש ביחידה (צחוקים, זה אשכרה קיים פה גם בנכסים למכירה), האם יש חניה מוקצית, האם יש מזגן, קרבה למה שבא לכם ועוד. כל בדיקת דירה לי לקחה בערך רבע שעה + נסיעה בין דירות אמר שהיו לי מקסימוםםםםם 5 דירות ביום. בהתחלה תלכו לראות מלא ואחר כל תתחילו להתפקס קצת. זה לוקח זמן- לא להתייאש. הבעיה עם הימים הפתוחים היא שיכולים להגיע טריליון אנשים ואז תתחילו בתחרות. פה היתרון המובהק של סוכן- הוא יכול לראות לכם את הנכסים שמצאתם לפני הימים הפתוחים ולכן לפעמים כדאי להגיש הצעה לפני היום הפתוח- אם היא תהיה אטרקטיבית מספיק- הרווחתם ויש סיכוי קלוש שיבטלו את היום הפתוח. כך או כך לפעמים עדיף להמנע מההמון בוואלי או לשמור את הימים הפתוחים לנכסים שהם רק בערך אבל אולי.

10- מרחק הנכס ממקום העבודה- כולם אמרו לי "תמצאי מקום עם מרחק סביר לעבודה כדי שלא תתקעי שעות על הכביש". בואו נודה בזה אחת ולתמיד, אלא אם יש לכם את העבודה המגניבה בעולם שמאפשרת גמישות אינסופית בשעות שלכם, כנראה שתתקעו בתנועה ערה. גם לאלה שגרים בקו אווירי של מייל מהמשרד עדיין לוקח זמן להגיע. השאלה היא, כמה זמן אתם מוכנים לבלות על הכביש? למרות שחשבתי שאזור מסויים ממש מתאים לי, אחרי שלגמרי במקרה יצא לי לעמוד בשעות הרלוונטיות בדרך משם לכיוון העבודה וחזרה גיליתי שאין שום סיכוי בעולם שאני אחיה ככה. תבדקו בשעות שונות את זמן ההגעה מהנכס לעבודה וחזרה וגם לחברים/מחוייבויות נוספות.

11- הגשת הצעה- מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם! נפלא! הגישו הצעה! עוד בטרם תעזבו את היום הפתוח תשאלו עד מתי שאפשר לתת הצעות. יש דירות מרושעות שזה יהיה עד עוד שעתיים ויהיה כאלה שיהיה לכם עד סוף השבוע. על פי רוב לא תקבלו יותר מזה… עכשיו הסוכן שלכם (בין אם הכרתם קודם או הכרתם במהלך היום הפתוח) יכין לכם הצעה שאותה תגישו לבעל הבית וסוכניו ותתחילו להחזיק אצבעות. אני הגשתי בעזרת סוכנותיי שלוש הצעות לשלושה נכסים שונים… יתכן שלא תקבלו את הדירה אז עדיף שלא תיקשרו יותר מידי, חכו קצת. עוד דבר שחשוב הוא שתכינו את עצמכם נפשית לכך שיש פה אנשים מרושעים (לא באמת) שמסתובבים בוואלי עם מזוודות מזומנים וקונים נכסים. למה אכפת לכם? כי תהליך סגירה של דירה על מזומן הוא קצר יותר ובטוח יותר למוכר.

12- תהליך ה-contingency- כשמגישים הצעה בשמכם יש ,תהליך שנקרא contingency שפירושו התניות. למשל, שהבנק יאשר באמת את ההלוואה שלכם (שזה בדיקה יותר מעמיקה מהתענוג שעברתם בשביל האישור הראשוני), למשל שקראתם את מסמכי ה-HOA והכל סבבה מבחינתכם, למשל שעשיתם בדיקה לבית על ידי איש מקצוע ועוד. ההתנייה הכואבת מכל היא של הבנק. מוכרים יעדיפו הצעות עם התניות של חמישה ימים עד שבוע, כל דבר מעבר לזה זה סיכון. זה לא בלתי אפשרי אבל זה עושה את ההצעה שלכם מעט יותר חלשה. אפשר לפצות על זה עם מחיר בחלק מהמקרים או עם מכתב אישי קורע לב, אבל זה סיכון. אני הייתי צריכה עשרה ימים בהם איבדתי כמה שנים מהחיים מרוב לחץ. המכתב קורע הלב שלי שכלל תמונה מרגשת שלי עם הכלבלב שלי צ'ארלי לא עבדו…

קחו בחשבון שמרגע קבלת ההצעה עד שהכל נסגר אמור לעבור בערך חודש במהלכו הבנק יריץ עליכם בדיקות, יבקש מסמכים, יטמטם לכם את השכל עם חתימות, תצטרכו לקרוא שלל מסמכים ולהמתין ממש ממש בסבלנות עד לאישור העסקה. העולם יתהפך, זה לא יקח פחות חודש. בדרך, כל מיני דברים יכולים לקרות ועד שלא יוסרו כל הcontingencies עליהם החלטתם עם הסוכן שלכם אל תתחילו לחגוג. המלצה שלי? קנו פאה. ממש שובר את הלב כל השערות שתולשים מרוב לחץ. והקטע זה שאין המון שקיפות לגבי מה שקורה. צריך פשוט לסמוך על הבנק, הסוכנים והאלוהים שם במרומים שהדברים יקרו כמו שצריך. לנג׳ס על פי רוב לא עוזר (אפילו לא ללחץ הנפשי שלכם- זה רק מחמיר). האי וודאות קשה : בזמן הזה אתם יכולים להתחיל לחלום על שיפוצים, להתחיל לחפש אנשי מקצוע ובעיקר להחזיק את עצמכם מלא להתחרפן. קיבלתם את הבית? מזל טוב!! מתי אני מוזמנת לארוחה?

13- תשלום ל-Title Company– בערך שניה אחרי שקיבלו את ההצעה שלכם (לא באמת, יומיים או שלושה) צריך ללכת לחברה שאחראית על הרישום והתיווך בין שני הצדדים ולתת 3% משווי הנכס בצ׳ק. לחברה הנפלאה הזו קוראים Title Company וכמובן שיש טריליון כאלה. צריך שהסוכן יגיד לכם מהי החברה ולאן ללכת.

14- Final Approval– הדבר הכי גדול שקורה זה האישור של הבנק. הוא לוקח זמן. מעבר לזה, אם נמצאו ליקויים בבית אז צריך לקיים משא ומתן קטן בין המוכר לקונה כדי להסכים מה עושים איתם. אם השמאי בא עם הפרש בשווי הנכס גם את זה צריך לטפל במסגרת התנאים הסופיים. ברגע שהסכמתם על הכל והבנק נתן את ברכתו (שנקראת Final Approval) אז ה-Title Company  מכין את המסמכים לשני הצדדים לחתום עליהם וכמובן צריך לחתום. מלא לחתום. טריליון לחתום. הלכה לי היד מלחתום. וגם את התאריך- בפורמט האמריקאי! אחרי ששני הצדדים חתמו, מעבירים את המסמכולוגיה החתומה לבנק לאישור ורק אז הוא מעביר את הכסף (ואתם את שארית האחוז של ההון המזומן שלכם + עלויות סגירה). רק כשעבר הכסף, חברת הTitle הנפלאה הולכת לעשות רישום במחוז שזה נקרא Recording , ורק אחרי שהיה Recording מקבלים מפתח.

15- ביטוח בית– יש כל מיני סוגים של ביטוחים ולכן תשאלו את הבנק במעוד מועד מה סוג הביטוח שהוא צריך. יתנו לכם מספר אותיות ביחד עם מספר, קוד סודי כזה (לא באמת), שאיתו תלכו לעשות סקר שוק על ביטוחי דירה. אני ברוב תמימותי חשבתי שזו הזדמנות פז לשלב את ביטוח הבית עם הרכב עם הכלב אבל העולם האמיתי מסתבר לא עובד ככה. אז כן, לשלב ביטוחים על פי רוב יתן הנחה כלשהי אם עושים את שניהם באותה חברה אבל עדיין מהסכום הזה כנראה שלא תתעשרו. אבל אם כבר התחלתם לברר, מה 'כפת לכם? קחו בחשבון שבשביל לקבל הצעה על ביטוח בית תצטרכו לדעת ממה הוא בנוי, אם יש גלאי עשן/רעלים, על מה בנויים היסודות, מתי נבנה הבית, האם יש מיזוג מרכזי, להצהיר על כלב (במיוחד אם הוא אלים), האם הנכס נמצא בשכונה מגודרת, לספר את האמת האם הייתה לכם תביעת ביטוח בזמן האחרון ועוד מידע נוסף שאין שום סיכוי שתדעו אותו. המלצה שלי (שלא פעלתי לפיה וחבל), את הראיון הראשון עם חברות הביטוח תעשו מול מחשב או לכל המעט דף ניר ועט. תרשמו את כ-ל השאלות ששאלו אתכם. מאחר ולא תדעו את התשובות להכל תוכלו ללכת עם הרשימה הזו למתווך שלכם ולבקש לאסוף לכם את המידע. חלק ממנו, דרך אגב, תוכלו למצוא באינטרנט אם תחפשו את הנכס שלכם. קסם שכזה.

 

אני מקווה שעזרתי פה קצת ואני בטוחה ששכחתי דברים אבל זו כבר מקפצה חביבה לפחות לבדוק את פני המים. איך שלא יהיה, המון בהצלחה!