האם קיימת בועת נדל"ן בעמק הסיליקון?

מאת: אבינועם קמינסקי-נתו

יש לי ווידוי, אני חי בעמק הסיליקון. לא בעיה רצינית אבל אני חי איתה בשלום. בעמק, קניית בית נראית לפעמים כמו משימה בלתי אפשרית. המחירים רק עולים ועולים כל שנה ואין שום סימן שזה הולך להפסק בזמן הקרוב. המחיר החציוני לבית בעמק רק עולה ועולה כל שנה ושיאים חדשים נשברים כל חודש.

median-sales-price-per-typeאז מה, אני חי בבועה? מה לעשות? לקנות בית עכשיו או לחכות? אם נקרא את החדשות ונקשיב לכל מיני מומחים, אז עכשיו זה לא הזמן לקנות. מבחינתם, אנחנו לפני בועת נדל"ן נוספת והמחירים לפני צניחה. חלק מאותם מומחים אפילו מזהירים שהנפילה תהיה יותר חמורה מזו של 2008.

בנוסף להיותי תושב העמק אני גם סוכן נדל"ן במקצועי, ויש לי סטייה קטנה, אני אוהב מידע. אני אוהב לחקור אותו ולמצוא תבניות. זה פשוט משהו שאני אוהב לעשות. סטייה, אמרנו… אז החלטתי להסתכל על המידע בעצמי ולבדוק, הרי אם אין אני לי מי לי, לא?

התחלתי לבדוק פרמטרים בסיסיים כמו עליית הערך של הבתים, כמה ימים לוקח לבית להמכר, מלאי ומספר מכירות.

נתון מעניין ראשון ששמתי לב אליו הוא שמלאי הבתים בעמק הולך ופוחת משנה לשנה אך מספר המכירות נשאר זהה פחות או יותר. המחזוריות שרואים בגרף הינה של עונות השנה, הרי בחורף הכל מאט… משיעורי הבסיס בכלכלה נזכרתי כי כאשר המלאי יורד והביקוש נשאר זהה אז המחירים עולים. אז זה מסביר את עליית המחירים, יופי. אבל האם זה מאט? כדי לענות אל שאלה זו הסתכלתי על קצב עליית המחירים לראות האם אני מזהה איזושהי האטה.active-and-sales

מה שלמדתי מעליית הערך היא שכמו שאר קליפורניה, יצאנו מהמשבר של 2008 רק באיזור 2012. מה שמדהים הוא שלא רק שיצאנו ממנו, יצאנו ממנו בקצב צמיחה מרשים מאוד של 30%. המעניין הוא שבעוד מדינת קליפורניה הגבירה את קצב הצמיחה ב-2013, דווקא עמק הסיליקון שלנו האט את הצמיחה ב-2013. אבל אל דאגה, ב-2014 כבר צמחנו יותר מהר ממדינת קליפורניה.appreciation

בשלוש שנים האחרונות אנו עדים לעלייה קבועה בקצב עליית המחירים. מה שאומר, שלא רק שהמחירים עולים, הם גם עולים יותר ויותר מהר. מה שגורם לחשוב שלא רק של נראה ירידת מחירים בקרוב, אלא המחירים יעלו עוד יותר בזמן הקרוב.

טוב, בואו נמשיך לחפש. בינתיים המידע מראה שיש סיבות אמיתיות המגבות את עליית המחירים והצורך הוא אמיתי. אולי נמצא עדויות נוספות בפריטי מידע אחרים.

הפרמטרים הנוספים שבחנתי היו מספר הימים למכירה והיחס בין מחיר המכירה למחיר המבוקש. ההגיון כאן אומר שאם לוקח לבתים יותר זמן להמכר אזי השוק מאט כי הקונים פחות לחוצים. ואם היחס בין המחיר הסופי למחיר המבוקש יורד אזי הבתים נמכרים פחות מהמחיר המבוקש (או לפחות במחיר קרוב יותר אל), מה שאומר שהשוק מאט כי התחרות פוחתת. עוד נקודה לגבי היחס הנ"ל, נהוג להגיד שאם היחס גדול מ-100% אזי המוכרים שולטים בשוק, מה שיעיד על עליות מחירים, ואם היחס יורד מתחת ל-100% אזי הקונים שולטים בשוק מה שיגרום לירידת מחירים.

avg-dom-and-sales-to-listמספר הימים למכירת בית יורד בהדרגה מסוף שנת 2011. ורואים גם את עונות השנה, מדהים! אמנם רואים עלייה במספר הימים למכירה אך נתון זה מתאים מאוד לעונה. אם מסתכלים על התמונה הגדולה ישנה התמתנות בקצב ירידת מספר הימים למכירה מה שכן מאותת על עצירה בשוק, אך עצירה זו יכולה להיות עקב גורמים אחרים ולווא דווקא האטת השוק.

היחס בין מחיר המכירה למחיר המבוקש גם כן מראה שינוי עונתי וגם יחס זה מתחיל להראות ירידה אך אנו עדיין מעל אותו סף של 100%, כלומר השוק עדיין נשלט על ידי המוכרים. דווקא כאשר מסתכלים על קליפורניה בכללותה רואים כי היחס ירד מתחת ל100% מה שאומר שברמת המדינה התחלנו לראות עצירה בשוק.

השוק של העמק מראה יחס של 104% מה שאומר שכל מוכר מקבל 4% יותר מאשר הוא ביקש על הבית שלו, מה שאומר שהמוכר מקבל יותר מ-$40,000 יותר, וזה הרבה.

כאשר מסתכלים על הנתון של מחיר למטר רבוע (כאן מודדים את זה ב $/sqft) רואים שבקליפורניה המחיר למטר רבוע הוא הנמוך ביותר עבור בתים פרטיים והגבוה ביותר עבור דירות בעוד שכאן בעמק המצב בדיוק הפוך, המחיר הגבוה ביותר הוא עבור בית פרטי והנמוך ביותר הוא עבור דירה.dollar-to-sqft

נתון זה רק מראה כמה עמק הסיליקון הינו מקום מיוחד. העובדה שהעמק מכיל כמה מחברות ההיי טק הגדולות בעולם (יש יגידו כולן) ותנועת המהגרים אליו היא בילתי פוסקת יכולה להסביר את העובדה הזו.

גורם נוסף שלא נגעתי בו הינו הבחירות. עכשיו, כשכולם יודעים שטראמפ יהיה הנשיא הבא, אפשר רק לקוות לטוב ולראות באיזה צעדים הוא ינקוט. בכל מקרה, מעשיו של טראמפ ישפיעו בצורה נרחבת מאוד על השוק האמריקאי, ובתוכו גם השוק המקומי.

לסיכום,

עמק הסיליקון הוא מקום מיוחד. בעוד המלאי המוגבל והדרישה הגבוהה מסבירים למה המחירים כאן כל כך גבוהים ישנם סממנים של האטה קלה, בייחוד בעלייה הקלה במספר הימים למכירת בית והיחס בין המחיר הסופי למחיר המבוקש אשר מתחיל לרדת. חשוב אך להגיד כי יחס זה עדיין גבוה מ100% והשנוי הינו קטן מדי מכדי להעיד על תחילתה של מפולת.

לפי דעתי, אי אפשר לומר בוודאות שיש בועה או שירידת מחירים קרבה ובאה. יש סממנים שמעידית על האטה אך מכיוון שאנו לפני החגים האטה זו הינה נורמלית. כמוכן, הירידה במלאי והביקוש הגבוה כן תומכים בעליית המחירים. לעומת זאת, אני כן מאמין שאנו בצומת דרכים. בייחוד לאור הממשל החדש שמתגבש בימים אלו, פשוט אי אפשר לדעת מה יהיה. כנראה שנצטרך פשוט לחכות ולראות מה יהיה.

*הכותב, אבינועם קמינסקי נתו, הינו סוכן נדל"ן מורשה בעמק הסיליקון, בעל נסיון עשיר במכירה וקניה של בתים, ובהשקעות בנדל"ן.

(408) 475-7244
אימייל: akaminski@kw.com
www.kaminskinetogroup.com