השינויים המרכזיים בחוק מיסוי מקרקעין בישראל לשנת 2018

השינויים המרכזיים בחוק מיסוי מקרקעין בישראל לשנת 2018

מאת: עו"ד סתיו וייס ועו"ד שרון אריאלי

שנת 2018 הביאה עימה מספר שינויים במיסוי מקרקעין בישראל, הנובעים בעיקר מהעובדה כי תקופת המעבר אשר הוגדרה במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הסתיימה בסוף שנת 2017.

אז בואו נחזור כמה צעדים אחורה ונרענן זכרוננו במה מדובר.

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 אשר נכנס לתוקף ביום 01.01.2014, צמצם באופן משמעותי את אפשרויות השימוש בפטור מתשלום מס שבח במכירת דירות מגורים, וקבע תקופת מעבר שהחלה ב- 1.1.2014 והסתיימה ב-31.12.2017, בה חלו הוראות מעבר.

כמה מן השינויים הבולטים שהביא תיקון 76 היו ביטול הפטור הכללי ממס שבח (במכירה כל 4 שנים), קביעת תנאים חדשים לפטור במכירת דירת מגורים יחידה, וקביעת מסלול חיוב מס שבח מיטיב, הנקרא מיסוי ליניארי, למי שאינו יכול להינות מפטור דירת מגורים יחידה. במסגרת המסלול הליניארי ניתן למכור נכס בישראל ולשלם מס שבח רק על התקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה. כך, מי שהחזיק בנכס מספר שנים בטרם התיקון יכול להנות ממס מופחת בצורה משמעותית.

אז מה השתנה בתחילת 2018?

לגבי בעלי דירה יחידה

במשך תקופת המעבר, אם היו בידי מוכר יותר מדירת מגורים אחת ביום 1.1.2014 הוא לא יכל לעשות שימוש בפטור דירה יחידה גם אם הוא מכר דירה אחת במהלך תקופת המעבר. החל מיום 01.01.2018, בדיקת הזכאות לפטור דירה יחידה נבחנת לפי יום המכירה בלבד. אין זה משנה אם מספר ימים קודם לכן היו למוכר מספר דירות, מה שקובע הוא האם ביום המכירה המוכר הינו בעל דירה אחת, ולא מכר דירה בפטור דירה יחידה ב-18 חודשים שקדמו למכירה.

בעלי דירות מרובות

בתקופת המעבר ניתן היה להחיל את שיעור המס הלינארי על מכירת שתי דירות מזכות בלבד. החל מ-2018, מרובי הדירות אשר להם יותר משתי דירות מגורים מזכות בישראל שנרכשו לפני יום המעבר, יכולים למכור דירות בחישוב הלינארי ללא הגבלה, כאשר המס שיצטרכו לשלם יחול רק על השבח שנוצר מתחילת 2014.

העברה ללא תמורה במשפחה

בתקופת המעבר, מכירת דירה לקרוב, בתמורה או שלא בתמורה, לא הייתה זכאית לשיעור המס המוטב. כעת, החל מ – 1.1.2018 התבטלה ההגבלה שהיתה קיימת בעניין זה וניתן להעביר נכס לקרוב משפחה ולהנות מהמסלול הליניארי.

דירת ירושה

במסגרת תיקון 76 נקבע כי תושב חוץ שיש לו דירת מגורים בארץ התושבות לא יוכל למכור דירה בפטור ממס שבח  לפי סעיף 49 ב' לחוק מיסוי מקרקעין ובכלל זה לפי סעיף 49 (ב) (5) לחוק מיסוי מקרקעין – פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה, בהנחה והדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של המוריש. כיום, מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחייב כי מקבל הדירה יהיה בעל דירה יחידה והמבחן הוא על המוריש בלבד. לאור האמור ניתנת האפשרות לתושב חוץ להנות מפטור הירושה גם אם לאותו תושב חוץ יש דירה נוספת במקום המגורים.

פטור דירת מגורים יחידה עבור תושב חוץ

לצורך הפטור במכירת דירת מגורים יחידה, צריך שהדירה הנמכרת תהיה "הדירה היחידה בארץ ובעולם". החל מיום 1.1.2014 לא יכל תושב חוץ ליהנות מפטור דירה יחידה אלא אם הוכיח כי אין לא דירה נוספת במקום התושבות, על ידי המצאת אישור רשמי מרשויות המיסים במקום התושבות שאין לו שם דירה (דבר שבפועל אינו בר השגה אלא במעט מאד מדינות). מאז שיצאה תוספת מס' 2 להוראת ביצוע 5/2013 לפני מספר חודשים, תושב חוץ שמוכר דירה יחידה בישראל יוכל להנות מהפטור בכך שימציא אישורים חלופיים התומכים בכך שאין לו דירת מגורים במקום התושבות, כגון: הסכם שכירות בתוקף, חשבונות שוטפים על הנכס המושכר, אישור מרשות המיסים או דוח מס המעידים על כך שאין הכנסות משכירות, תצהיר, מכתב מרו"ח וכו'…

לסיכום ניתן לראות כי השינויים היטיבו עם תושבי החוץ הן ביחס לפטור במכירת נכס שהתקבל בירושה והן ביחס לפטור המלא במכירת דירת מגורים יחידה. כמו כן ניתנת אפשרות לנצל את המסלול המיטיב הליניארי גם בגין העברות בתוך המשפחה וגם במכירה של מספר נכסים.

*** המפורט לעיל מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה רשימה מלאה של כל השינויים והסייגים בחוק ואין לראות במאמר זה כייעוץ משפטי. יש להוועץ בעורך דין עבור כל מקרה ספציפי ובטרם כל עסקה.

הכותבות, עו"ד סתיו וייס ושרון אריאלי, עובדות בשיתוף פעולה ומלוות לקוחות בסיליקון וואלי בעסקאות נדל"ן בישראל, תוך מתן דגש על צרכיהם כתושבי ארה"ב.

sharon.arieli566@gmail.com  – stav@weissadv.com

+16506700231
WWW.WEISSADV.COM

ניתוק תושבות: טופס חדש לרשות המיסים שמקל על התהליך

ניתוק תושבות: טופס חדש לרשות המיסים שמקל על התהליך

מאת: עו"ד אדי רשקובן

רשות המיסים לוקחת צעד נוסף קדימה בכל נושא המיסוי ברילוקיישן וניתוק התושבות לצורכי מס הכנסה.

כצעד נוסף בהסדרת אופן הפעולה והטיפול בכל נושא ניתוק התושבות, פרסמה רשות המיסים טופס חדש שהינו טופס נספח לדוח השנתי ליחיד (טופס 1301) שכותרתו "הצהרת תושבות לשנת המס_____" (להלן: "הטופס החדש").

טופס זה אמור להסיר את אי הוודאות סביב השאלה מהו הדו"ח הנדרש להיות מוגש לרשות המיסים בעקבות סעיף 131(א)(5ה) לפקודת מס הכנסה. סעיף זה מחייב יחיד, אשר נחשב על פי מבחן הימים כתושב ישראל ורוצה לטעון שניתק את התושבות הישראלית משום שהעביר את מרכז חייו מישראל, להגיש דוח המפרט את העובדות שעליהן מבוססת טענתו כי איננו תושב ישראל (להלן: "הדו"ח"), אליו יצרף את המסמכים התומכים בטענתו, אם ישנם כאלה. תחולת החוק הינה לגבי דוחות שיש להגיש לשנת 2016 ואילך.

עד כה לא היה קיים טופס כאמור, ובהתאם מבחינה פרקטית היו קיימות כמה גישות לגבי מילוי דרישת החוק להגשת הדו"ח. כעת בעקבות פרסום רשות המיסים, הטופס החדש מחליף את כל סוגי הדוחות שהוגשו וקובע מסלול ברור לביצוע ניתוק התושבות במס הכנסה בשנת העזיבה את ישראל ובשנת החזרה לישראל.

בכדי להבין האם נכנסים בתחולת החוק וחובת הדיווח על גבי הטופס החדש, תחילה על יחיד לבדוק האם הוא נחשב תושב ישראל ע"פ אחד משני מבחני הימים, וזאת בשנת המעבר מישראל או המעבר לישראל.

ניתוק תושבות

המבחנים:

  1. שהייה מעל 183 יום בישראל בשנת המס. או;
  1. מקרה בו שהה היחיד פחות מ 183 יום בישראל אבל יותר מ 30 יום בשנת המס, ייחשב היחיד תושב ישראל על פי המבחן באם שהה סך של 425 ימים בישראל לאורך שלוש שנות המס האחרונות (כלומר בשנה הנוכחית פלוס השנתיים הקודמות(.

מכיוון שברוב הכמעט מוחלט של המעברים בחו"ל, היחידים שעוזבים את ישראל  "נופלים" לפחות באחד מהמבחנים לעיל כתושבי ישראל, חלה עליהם החובה להגיש דו"ח בישראל ע"פ סעיף 131(א)(5ה) לפקודת מס הכנסה. בהתאם יהיה עליהם להגיש דו"ח מס שהינו טופס 1301 שכותרתו "דין וחשבון על ההכנסות בארץ ובחו"ל בשנת המס 2017". במידה ויהיו מעוניינים לטעון כי ניתקו תושבות בשנת המס יהיה עליהם לסמן את הצהרה בטופס 1301 הרשומה כדלקמן: "אינני תושב ישראל אך מתקיימת לגבי ״חזקת ימי שהייה בישראל״ הנסתרת על-ידי ואני חייב בהגשת דוח לפי סעיף 131(א)(5ה) לפקודה. מצ״ב טופס 1348."

לאחר סימון הצהרה זו יהיה עליהם לצרף את הטופס החדש וגם אותו למלא בכדי לתמוך בעמדת ניתוק התושבות בה הם נוקטים.

הטופס החדש בנוי כשאלון אמריקאי עם רשימה סגורה של שאלות. כל שאלה מנסה לבדוק האם זיקה ספציפית נשארה או הועתקה מישראל. נראה כי הטופס מנסה לבחון היכן מצויות רוב הזיקות של היחיד וזאת, ע"פ פסיקת בתי המשפט, בכדי לקבוע האם מרכז חייו של היחיד מצוי בישראל או מחוצה לה. כאן המקום לציין כי הגדרת תושב ישראל ע"פ פקודת מס הכנסה הינה שתושב ישראל הינו מי שמרכז חייו נמצא בישראל. הפקודה מאפשרת לסתור את הקביעה כי יחיד הוא תושב ישראל למרות תחולת מבחני הימים, וזאת בטענה כי למרות תחולת המבחנים מרכז החיים עבר מישראל.

בהתאם לאמור לעיל, מומלץ כי יחידים המבצעים מעבר מישראל או מעבר לישראל יסתייעו בייעוץ מתאים בכדי להבין מה נדרש מהם מבחינה חוקית בעת ביצוע המעבר.

לעיונכם להלן הקישורית לטופס החדש (טופס 1348):

https://taxes.gov.il/taxesformslist/itc1348_%E2%80%AC2017.pdf

 

אדי רשקובן, עו"ד (כלכלן)

מיסוי בינלאומי ורילוקיישן.

eddie@relotaxes.com

www.relotaxes.com

משכירים נכס בבעלותכם בישראל? הכירו את התקנות החדשות

משכירים נכס בבעלותכם בישראל? הכירו את התקנות החדשות

מאת: עו"ד שרון אריאלי

חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז–2017 אשר אושר בכנסת ישראל ופורסם ברשומות ביום 19.7.2017, יכנס לתוקף 60 יום מיום פרסומו. תיקוני החוק קובעים אמות מידה חדשות בהסדרת היחסים בין השוכר והמשכיר.

נוסח החוק שאושר שונה מעיקרי הצעת החוק המקורית שהוגשה, אשר כללה בין היתר פיקוח על מחירי השכירות ועוד קריטריונים מחמירים מעין אילו ובכל זאת בנוסחה הסופי היא כוללת כמה הוראות חדשות העשויות להיטיב את מצבו של השוכר.

חשוב לדעת מהם השינויים שחלו בחוק השכירות על מנת לוודא כי ההסכם שלכם ו/או הסכם עתידי אשר בכוונתכם לחתום מול שוכר פוטנציאלי יהיה תואם את הוראות החוק החדשות, שכן מרבית מהוראות החוק החדשות אינן ניתנות להתניה בהסכם בין הצדדים אלא אם ההתניה היא לטובת השוכר.

עיקרי החוק:

המשכיר לא יוכל להוסיף תנאים בחוזה הפוטרים אותו מאחריות לפגמים בדירה,

השוכר יוכל לתקן פגמים בדירה ולקזז את העלות משכר הדירה,

המשכיר יוכל להודיע לשוכר 90 יום מראש על סיום החוזה ואילו השוכר יוכל להודיע למשכיר על סיום החוזה 60 יום מראש,

סכום הפיקדון הניתן למשכיר על ידי השוכר, על מנת לוודא כי השוכר עומד בהתחייבויותיו על פי חוזה השכירות יוגבל לכדי שליש מגובה דמי השכירות עבור כל התקופה אך סכום שלא יעלה על שלושה חודשי שכירות – לפי הנמוך.

כמו כן, החוק החדש מגדיר מהי דירה ראויה למגורים (כדוגמת קיומם של פתחי אוורור ומערכת ביוב ותאורה תקינים) וכן משית את שכר המתווך, במקרה והמשכיר נעזר בשירותיו, על המשכיר בלבד.

נראה כי החוק בנוסחו המעודכן שאושר במליאה לא יביא למהפכה של ממש בשוק השכירות ועדיין המשכיר נותר כשידו על העליונה. אולם החוק מביא עמו הטבה מסוימת במעמדם של כ-2 מיליון שוכרים ויוצר גבולות מסוימים בשוק זה ואולי בכך יוכל גם להקטין את הלחץ בשוק הדירות לרכישה שהיא אחת מהמטרות המוצהרות של חוק זה.

 

*הכותבת שרון אריאלי הינה עורכת דין המתמחה בייצוג תושבי חוץ בעסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין בישראל, כחלק משותפות פעילה במשרד עורכי דין. התגוררה עד לפני כשנה וחצי בעמק הסיליקון.

Sharon Arieli Adv. Sharon@ks–relaw.com Cell: +972-508270275

Gift Tax: הכל על מס המתנה בארה״ב

מאת: עו"ד עינת ארבל

מכיוון שבישראל אין מס מתנה, לא מעט ישראלים המגיעים לאזור מתפלאים לשמוע כי בארה״ב קיים מס שכזה. לעיתים עולות השאלות הבאות: האם ניתן לקבל מתנה מבן משפחה שאינו אזרח אמריקאי ומתגורר בישראל מבלי שיהא חייב במס מתנה והאם זה שונה מקבלת מתנה ממי שהינו אזרח אמריקאי, אך מתגורר בישראל?

האם יש הבדל אם בן משפחה מעביר כספים מחשבונו לחשבון שלנו בארה״ב או אם מעביר את המתנה לחשבון הבנק שלנו בישראל? האם העברה לתוכנית חסכון לקולג' עבור ילדי נחשבת כמתנה?

בתקציר זה ננסה לעשות סדר לגבי נושא מס המתנה, על מי חל ומתי.

בד״כ נותן המתנה הוא זה שאחראי לתשלום מס המתנה. ישנן נסיבות מיוחדות בהן מקבל המתנה הוא זה שיהא אחראי לתשלום.

נותן המתנה יכול לתת בשנה קלנדרית עד $14,000 מבלי להיות חייב במס מתנה. חוק זה חל על מי שהינו אזרח אמריקאי, מי שהינו תושב אמריקאי (לצרכי מס מתנה) או מי שאינו תושב אמריקאי אך מחזיק נכסים בארה״ב.

בני זוג יכולים לתת כל אחד עד $14,000 לכל אחד מילדיהם לדוגמא, כך שכל ילד יקבל עד $28,000 פטורים ממס מתנה ומבלי שיצטרכו לדווח על כך. לצורך העניין, העברת כסף לחסכון לקול׳ג כגון: תוכנית 529 הינה מתנה וחייבת בדיווח על מתנה ומס מתנה אם בשנה הופקדו מעל $14,000, למעט מקרים בהם הינך יכול לבחור להפקיד מראש סכום גבוה יותר, עד $70,000, המתפרש על פני 5 שנים קלנדריות. יש לזכור שכל מתנה נוספת לאותו אדם תהא חייבת במס מתנה.

ישנן מתנות אשר אינן מוגדרות כמתנה ולכן לא יהיו חשופות למס המתנה, כגון מתנות בין בני זוג שהינם אזרחים אמריקאיים, מתנות לארגונים פוליטיים, דמי לימוד המשולמים ישירות למוסד הלימודי והוצאות רפואיות המשולמות ישירות למוסד הרפואי.

מתנות עד שווי $149,000 (בשנת 2017) לבן/בת זוג שאינם אזרחים אמריקאיים יהיו פטורות ממס מתנה.

מס המתנה חל על כל מתנה גם מחוץ לארה״ב במידה ונותן המתנה הינו אזרח אמריקאי או תושב אמריקאי.

לדוגמא, חיים הינו אזרח אמריקאי המתגורר בישראל ומעביר בעלות לדירתו בישראל לאחיו. למרות שהדירה ממוקמת מחוץ לארה״ב, מס המתנה חל על חיים מאחר והינו אזרח אמריקאי. אותו חוק חל במידה וחיים אינו אזרח אמריקאי אך הינו תושב קליפורניה. תושב ארה״ב לצרכי מס מתנה מוגדר כמי שמתגורר בארה״ב ובכוונתו להשתקע בארה״ב באופן קבוע.

מי שאינו אזרח אמריקאי ואינו תושב אמריקאי יהא חייב במס מתנה רק על מתנות של נכסי מקרקעין ו tangible personal property (לדוגמא, אוסף אומנות, תכשיטים, ריהוט וכסף המועבר בתוך ארה״ב) הממוקמים בארה״ב.

לדוגמא, אם חיים שאינו אזרח אמריקאי ומתגורר בישראל נותן לביתו דירה בסן פרנסיסקו במתנה, הוא יהא חייב במס מתנה. אם הוא גם מעביר לה כסף מחשבונו בארה״ב לחשבונה בארה״ב הוא יהא חייב במס מתנה (אם סך המתנות הוא מעל $14,000 באותה שנה).

שאלה מעניינת העולה לעיתים קרובות היא האם בן משפחה, שאינו אזרח אמריקאי או תושב אמריקאי, מעביר מחשבונו בישראל כסף לחשבון אישי שלנו בארה״ב, חייב במס מתנה?

רשויות המס בארה״ב עלולים לקחת עמדה כי העברה זו חייבת במס מתנה מכיוון שהיא נחשבת להעברה של tangible personal property לחשבון הממוקם בארה״ב.

הצעה לפתרון שעשויה למנוע את החבות במס מתנה היא לבצע את ההעברה מחוץ לגבולות ארה״ב, לדוגמא בישראל. החוק אינו ברור לגבי הצעה זו, אך התפיסה היא כי נותן המתנה יכול להעביר את סכום הכסף לחשבון בנק על שמך בישראל לדוגמא. על פי התאוריה, הכסף אינו מועבר בארה״ב. יש לזכור כי עלייך להגיש FBAR ולדווח על חשבונך הנמצא בישראל ותלוי בסכום הכסף בחשבונך, אולי עלייך להגיש גם Form 8938.

אחת הדעות מציינת כי יש להשאיר את הכסף בחשבונך בישראל זמן ממושך של 11-12 חודשים ואז להעבירו

לחשבון הבנק שלך בארה״ב.

בנוסף יש לזכור כי ישנה חובת דיווח (טופס 3520) לגבי העברות מחשבונות זרים כשמדובר על סכום מעל  $100,000

 

*הכותבת הינה עורכת דין המתמחה בדיני עזבונות, אפוטרופוסות, כתיבת צוואות ותכנון ירושה ללקוחות בינלאומיים

einat@arbel-law.com

http://www.arbel-law.com/services

 

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי. לשם קבלת עצה משפטית, על הקורא לפנות לעורך דין מוסמך בעניין לדון בכל מקרה לגופו. אין באמור לעיל כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותבת או משרדה

עדכוני החקיקה לשנת 2017 לבעלי נכסים בישראל

מאת: עו"ד שרון אריאלי

גם אם מקום מושבכם מחוץ לישראל מזה תקופה ארוכה, אך השארתם/ירשתם נכסים בישראל רצוי שתתעדכנו ברפורמת המס אשר אושרה בוועדת הכספים של הכנסת ועתידה להיות מיושמת החל משנת 2017.

נראה כי בית הנבחרים בישראל ממשיך לנסות להוריד את מחירי הדיור בישראל בדרך של חקיקה.

אין לדעת האם המטרה אכן תושג אולם בינתיים ייתכן והחוק חל עליכם ועל כן חשוב שתדעו:

מס דירה שלישית – תשלום מס שנתי על דירה שלישית בבעלות הנישום בישראל. המס יוטל על הדירה הזולה מהשלוש בשיעור של 1% ועד לתקרה של 18,000 שקל בשנה. שיעור בעלות של 2.5 דירות לכל תא משפחתי (תא משפחתי– הורים וילדים עד גיל 18) ומעלה הוא המבחן הקובע לעניין החבות במס. אין חשיבות לשווי הדירות (בהנחה ומחירן יחד גבוה מ – 1.15 מילון שקלים).

מענק במכירת דירה נוספת – הוראת שעה מקילה במכירת דירת המגורים (השלישית במספר) עד ליום 1.10.2017 בדמות מענק עד לסכום של 75,000 שקל (בתנאי שהשבח החייב אינו נמוך מסכום זה) ואפשרות להשקעת התמורה המתקבלת בקופת גמל פטורה ממס.

החוק החדש מיועד בעיקר למשקיעים ולמרובי נכסים בישראל. מי שמחזיק דירה יחידה בישראל יוכל עדיין למכור אותה בפטור ממס שבח בתנאי שאין לו דירה נוספת בבעלותו במקום התושבות (ארה"ב) וגם במקרה זה חלו תמורות – בהתאם לתוספת מספר 2 להוראת ביצוע 5/2013 מיום 19.1.2017 יינתנו חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל ובמקום הדרישה אשר היתה בעבר להמצאת אישור מתאים מרשויות המס במקום התושבות, תהינה הקלות משמעותיות וניתן יהיה להסתפק בחוזה שכירות בליווי מסמכים תומכים.

במידה ויש נכסים נוספים במקום התושבות (הבדיקה חלה על כל המדינות בארה"ב ובהנחה ולמוכר דירה נוספת באחת ממדינות ארה"ב הוא לא יוכל להנות מהפטור דירה יחידה) אך יוכל להנות ממסלול המס המיטיב אשר מאפשר חיוב מס מופחת למי שמחזיק בנכס בישראל בטרם שנת 2014.

החוק מעיד על המגמה בישראל אשר מכבידה את עול המיסים על המשקיעים הממשיכים לרכוש נכסים בישראל ומנגד נותנת הקלות מס משמעותיות לאלו אשר בוחרים למכור את נכסיהם.

 

*הכותבת שרון אריאלי הינה עורכת דין המתמחה בייצוג תושבי חוץ בעסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין בישראל, התגוררה עד לפני כשנה וחצי בעמק הסיליקון.

ב-5.2.2017 תתקיים הרצאה מטעמה בפאלו אלטו בה יפורטו שינויים ועדכוני החקיקה האחרונים.

Sharon Arieli Adv. Sharon@ks–relaw.com Cell: +972-508270275