עדכוני החקיקה לשנת 2017 לבעלי נכסים בישראל

מאת: עו"ד שרון אריאלי

גם אם מקום מושבכם מחוץ לישראל מזה תקופה ארוכה, אך השארתם/ירשתם נכסים בישראל רצוי שתתעדכנו ברפורמת המס אשר אושרה בוועדת הכספים של הכנסת ועתידה להיות מיושמת החל משנת 2017.

נראה כי בית הנבחרים בישראל ממשיך לנסות להוריד את מחירי הדיור בישראל בדרך של חקיקה.

אין לדעת האם המטרה אכן תושג אולם בינתיים ייתכן והחוק חל עליכם ועל כן חשוב שתדעו:

מס דירה שלישית – תשלום מס שנתי על דירה שלישית בבעלות הנישום בישראל. המס יוטל על הדירה הזולה מהשלוש בשיעור של 1% ועד לתקרה של 18,000 שקל בשנה. שיעור בעלות של 2.5 דירות לכל תא משפחתי (תא משפחתי– הורים וילדים עד גיל 18) ומעלה הוא המבחן הקובע לעניין החבות במס. אין חשיבות לשווי הדירות (בהנחה ומחירן יחד גבוה מ – 1.15 מילון שקלים).

מענק במכירת דירה נוספת – הוראת שעה מקילה במכירת דירת המגורים (השלישית במספר) עד ליום 1.10.2017 בדמות מענק עד לסכום של 75,000 שקל (בתנאי שהשבח החייב אינו נמוך מסכום זה) ואפשרות להשקעת התמורה המתקבלת בקופת גמל פטורה ממס.

החוק החדש מיועד בעיקר למשקיעים ולמרובי נכסים בישראל. מי שמחזיק דירה יחידה בישראל יוכל עדיין למכור אותה בפטור ממס שבח בתנאי שאין לו דירה נוספת בבעלותו במקום התושבות (ארה"ב) וגם במקרה זה חלו תמורות – בהתאם לתוספת מספר 2 להוראת ביצוע 5/2013 מיום 19.1.2017 יינתנו חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל ובמקום הדרישה אשר היתה בעבר להמצאת אישור מתאים מרשויות המס במקום התושבות, תהינה הקלות משמעותיות וניתן יהיה להסתפק בחוזה שכירות בליווי מסמכים תומכים.

במידה ויש נכסים נוספים במקום התושבות (הבדיקה חלה על כל המדינות בארה"ב ובהנחה ולמוכר דירה נוספת באחת ממדינות ארה"ב הוא לא יוכל להנות מהפטור דירה יחידה) אך יוכל להנות ממסלול המס המיטיב אשר מאפשר חיוב מס מופחת למי שמחזיק בנכס בישראל בטרם שנת 2014.

החוק מעיד על המגמה בישראל אשר מכבידה את עול המיסים על המשקיעים הממשיכים לרכוש נכסים בישראל ומנגד נותנת הקלות מס משמעותיות לאלו אשר בוחרים למכור את נכסיהם.

 

*הכותבת שרון אריאלי הינה עורכת דין המתמחה בייצוג תושבי חוץ בעסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין בישראל, התגוררה עד לפני כשנה וחצי בעמק הסיליקון.

ב-5.2.2017 תתקיים הרצאה מטעמה בפאלו אלטו בה יפורטו שינויים ועדכוני החקיקה האחרונים.

Sharon Arieli Adv. Sharon@ks–relaw.com Cell: +972-508270275

 

האם קיימת בועת נדל"ן בעמק הסיליקון?

מאת: אבינועם קמינסקי-נתו

יש לי ווידוי, אני חי בעמק הסיליקון. לא בעיה רצינית אבל אני חי איתה בשלום. בעמק, קניית בית נראית לפעמים כמו משימה בלתי אפשרית. המחירים רק עולים ועולים כל שנה ואין שום סימן שזה הולך להפסק בזמן הקרוב. המחיר החציוני לבית בעמק רק עולה ועולה כל שנה ושיאים חדשים נשברים כל חודש.

median-sales-price-per-typeאז מה, אני חי בבועה? מה לעשות? לקנות בית עכשיו או לחכות? אם נקרא את החדשות ונקשיב לכל מיני מומחים, אז עכשיו זה לא הזמן לקנות. מבחינתם, אנחנו לפני בועת נדל"ן נוספת והמחירים לפני צניחה. חלק מאותם מומחים אפילו מזהירים שהנפילה תהיה יותר חמורה מזו של 2008.

בנוסף להיותי תושב העמק אני גם סוכן נדל"ן במקצועי, ויש לי סטייה קטנה, אני אוהב מידע. אני אוהב לחקור אותו ולמצוא תבניות. זה פשוט משהו שאני אוהב לעשות. סטייה, אמרנו… אז החלטתי להסתכל על המידע בעצמי ולבדוק, הרי אם אין אני לי מי לי, לא?

התחלתי לבדוק פרמטרים בסיסיים כמו עליית הערך של הבתים, כמה ימים לוקח לבית להמכר, מלאי ומספר מכירות.

נתון מעניין ראשון ששמתי לב אליו הוא שמלאי הבתים בעמק הולך ופוחת משנה לשנה אך מספר המכירות נשאר זהה פחות או יותר. המחזוריות שרואים בגרף הינה של עונות השנה, הרי בחורף הכל מאט… משיעורי הבסיס בכלכלה נזכרתי כי כאשר המלאי יורד והביקוש נשאר זהה אז המחירים עולים. אז זה מסביר את עליית המחירים, יופי. אבל האם זה מאט? כדי לענות אל שאלה זו הסתכלתי על קצב עליית המחירים לראות האם אני מזהה איזושהי האטה.active-and-sales

מה שלמדתי מעליית הערך היא שכמו שאר קליפורניה, יצאנו מהמשבר של 2008 רק באיזור 2012. מה שמדהים הוא שלא רק שיצאנו ממנו, יצאנו ממנו בקצב צמיחה מרשים מאוד של 30%. המעניין הוא שבעוד מדינת קליפורניה הגבירה את קצב הצמיחה ב-2013, דווקא עמק הסיליקון שלנו האט את הצמיחה ב-2013. אבל אל דאגה, ב-2014 כבר צמחנו יותר מהר ממדינת קליפורניה.appreciation

בשלוש שנים האחרונות אנו עדים לעלייה קבועה בקצב עליית המחירים. מה שאומר, שלא רק שהמחירים עולים, הם גם עולים יותר ויותר מהר. מה שגורם לחשוב שלא רק של נראה ירידת מחירים בקרוב, אלא המחירים יעלו עוד יותר בזמן הקרוב.

טוב, בואו נמשיך לחפש. בינתיים המידע מראה שיש סיבות אמיתיות המגבות את עליית המחירים והצורך הוא אמיתי. אולי נמצא עדויות נוספות בפריטי מידע אחרים.

הפרמטרים הנוספים שבחנתי היו מספר הימים למכירה והיחס בין מחיר המכירה למחיר המבוקש. ההגיון כאן אומר שאם לוקח לבתים יותר זמן להמכר אזי השוק מאט כי הקונים פחות לחוצים. ואם היחס בין המחיר הסופי למחיר המבוקש יורד אזי הבתים נמכרים פחות מהמחיר המבוקש (או לפחות במחיר קרוב יותר אל), מה שאומר שהשוק מאט כי התחרות פוחתת. עוד נקודה לגבי היחס הנ"ל, נהוג להגיד שאם היחס גדול מ-100% אזי המוכרים שולטים בשוק, מה שיעיד על עליות מחירים, ואם היחס יורד מתחת ל-100% אזי הקונים שולטים בשוק מה שיגרום לירידת מחירים.

avg-dom-and-sales-to-listמספר הימים למכירת בית יורד בהדרגה מסוף שנת 2011. ורואים גם את עונות השנה, מדהים! אמנם רואים עלייה במספר הימים למכירה אך נתון זה מתאים מאוד לעונה. אם מסתכלים על התמונה הגדולה ישנה התמתנות בקצב ירידת מספר הימים למכירה מה שכן מאותת על עצירה בשוק, אך עצירה זו יכולה להיות עקב גורמים אחרים ולווא דווקא האטת השוק.

היחס בין מחיר המכירה למחיר המבוקש גם כן מראה שינוי עונתי וגם יחס זה מתחיל להראות ירידה אך אנו עדיין מעל אותו סף של 100%, כלומר השוק עדיין נשלט על ידי המוכרים. דווקא כאשר מסתכלים על קליפורניה בכללותה רואים כי היחס ירד מתחת ל100% מה שאומר שברמת המדינה התחלנו לראות עצירה בשוק.

השוק של העמק מראה יחס של 104% מה שאומר שכל מוכר מקבל 4% יותר מאשר הוא ביקש על הבית שלו, מה שאומר שהמוכר מקבל יותר מ-$40,000 יותר, וזה הרבה.

כאשר מסתכלים על הנתון של מחיר למטר רבוע (כאן מודדים את זה ב $/sqft) רואים שבקליפורניה המחיר למטר רבוע הוא הנמוך ביותר עבור בתים פרטיים והגבוה ביותר עבור דירות בעוד שכאן בעמק המצב בדיוק הפוך, המחיר הגבוה ביותר הוא עבור בית פרטי והנמוך ביותר הוא עבור דירה.dollar-to-sqft

נתון זה רק מראה כמה עמק הסיליקון הינו מקום מיוחד. העובדה שהעמק מכיל כמה מחברות ההיי טק הגדולות בעולם (יש יגידו כולן) ותנועת המהגרים אליו היא בילתי פוסקת יכולה להסביר את העובדה הזו.

גורם נוסף שלא נגעתי בו הינו הבחירות. עכשיו, כשכולם יודעים שטראמפ יהיה הנשיא הבא, אפשר רק לקוות לטוב ולראות באיזה צעדים הוא ינקוט. בכל מקרה, מעשיו של טראמפ ישפיעו בצורה נרחבת מאוד על השוק האמריקאי, ובתוכו גם השוק המקומי.

לסיכום,

עמק הסיליקון הוא מקום מיוחד. בעוד המלאי המוגבל והדרישה הגבוהה מסבירים למה המחירים כאן כל כך גבוהים ישנם סממנים של האטה קלה, בייחוד בעלייה הקלה במספר הימים למכירת בית והיחס בין המחיר הסופי למחיר המבוקש אשר מתחיל לרדת. חשוב אך להגיד כי יחס זה עדיין גבוה מ100% והשנוי הינו קטן מדי מכדי להעיד על תחילתה של מפולת.

לפי דעתי, אי אפשר לומר בוודאות שיש בועה או שירידת מחירים קרבה ובאה. יש סממנים שמעידית על האטה אך מכיוון שאנו לפני החגים האטה זו הינה נורמלית. כמוכן, הירידה במלאי והביקוש הגבוה כן תומכים בעליית המחירים. לעומת זאת, אני כן מאמין שאנו בצומת דרכים. בייחוד לאור הממשל החדש שמתגבש בימים אלו, פשוט אי אפשר לדעת מה יהיה. כנראה שנצטרך פשוט לחכות ולראות מה יהיה.

*הכותב, אבינועם קמינסקי נתו, הינו סוכן נדל"ן מורשה בעמק הסיליקון, בעל נסיון עשיר במכירה וקניה של בתים, ובהשקעות בנדל"ן.

(408) 475-7244
אימייל: akaminski@kw.com
www.kaminskinetogroup.com

קניית בית בואלי ב-15 צעדים

מאת: נוי בר

החלטתם שלשכור דירה זה לא בשבילכם? מתחילים לחשוב אולי לקנות נכס? נמאס שכל שנה עולה השכ"ד? הבריכה בקומפלקס קרה מידי? אני נוי ו… הייתי שם- לאחר שקמתי ועשיתי מעשה, אספתי לכם את מיטב רשמיי מחיפושי הנכס המיוחל והרי הם לפניכם- קניית נכס בואלי ב-15 צעדים:

 

1- חישוב ההוצאה החודשית על משכנתא- עוד לפני שחשבתם על איזו דירה לקנות, איזה מיקום, כמה חדרי שינה, כמה שרותים (יש גם בחצאים!) וכמה סלונים (כן, יש פה יותר מאחד), חשוב שתדעו את תקציבכם. אבל איך יודעים את זה? הייתם מצפים שזה יהיה פשוט כמו להתבונן בחשבון העובר ושב שלכם או לכל היותר לסכום את חשבונות ה-Checking וה-Saving שלכם, אבל לא, זה מורכב יותר. השאלה הראשונה שתצטרכו לשאול את עצמכם היא מהו סכום היעד למשכנתא? כמובן שאין נוסחאת קסם אבל מנסיוני ואחרי שניסיתי מספר גישות כדאי להתחיל הפוך- תחשבו כמה אתם יכולים להוציא בחודש על דיור. בהוצאות הדיור צריך לקחת בחשבון את החזר המשכנתא (ייתכן משכנתאות- ראו המשך הכתבה) + הריביות + מיסים שנתיים מחולקים ל-12 HOA(במקרה ואתם קונים דירה) + ביטוח נכס. ברגע שהחלטתם מהו גובה ההחזר החודשי המקסימלי שאתם יכולים לעמוד בו, תכפילו ב-12 (לשנתי), ואז תכפילו ב-30 (או פחות, המשכנתא פה היא מקסימום 30 שנה) ותקבלו את המקסימום בית שאת יכולים להרשות לעצמכם. פחות או יותר. למה פחות או יותר? כי יש שני מלכודים:
1) אתם צריכים להציג עודפים של 6-12 תשלומים לבנק (שכוללים גם את המיסים וגם את הביטוח) לפי תנאי הבנק (השמועה אומרת שיש בנקים שלא דורשים את זה- לא נתקלתי בעצמי אז נשאיר את זה בתור אמונה תפלה). העודפים האלה לא יכולים לשמש לקניית הבית עצמו וצריכים להשאר בחשבון שלכם עד יום קבלת ההלוואה והעברת הבעלות על הנכס. סוד קטן אבל חשוב הוא שלמשל תוכניות 401K יכולות לשמש לבטחונות וכן מניות זמינות לפדיה. אבל רק באחוז מסויים- תלוי בתנאי הבנק. לכן, וודאו שאתם יודעים בדיוק כמה אחוזים ניתן "לזייף" עם תוכניות כאלה. לעיתים גם נכסים בארץ יכולים לשמש בטחונות אבל יש מצב שזה יהיה מסובך יותר כי צריך אישורים וכדומה.
2) למען אלה שלא מבינים כלום בנדל"ן (כמוני)- צריך סכום ראשוני לקניית נכס. הסטנדרט למינימום פה הוא 20% משווי הנכס א-ב-ל אפשר בתנאים מסויימים גם 10%. כמובן שזה ישפיע על הריביות, התנאים להחזר מוקדם יותר וכו׳. דבר נוסף הוא שאתם צריכים, בנוסף להון הראשוני והעודפים, זה שיהיה לכם גם כסף לעלויות הסגירה של העסקה. מהמלצות שקיבלתי שמתי בצד 7,500$. זה בפועל פחות, אבל כמה נחמד להשאר עם מזומן ביד ולא להתבאס על זה שחסר.
רגע לפני שטפחתם לעצמכם על השכם שאתם יודעים מה סכום המשכנתא אליה אתם מכוונים, חשוב לעשות סקר שוק למשכנתאות. יותר מזה, ברגע שמלווה אחד יידע שיש לכם מספר אפשרויות בדרך פלא, פתאום ישתפרו התנאים שיציעו לכם. את המלווים האלה אפשר למצוא או דרך הבנק שלכם, דרך מתווכים, דרך איסוף מידע באפליקציות, מהמלצות מחברים או למעשה בכל מקום. אל תוותרו על זה. זה לוקח זמן אבל זה שווה את המאמץ.
בנוסף, השמועה אומרת שיש עוד מקורות מימון חוץ בנקאיים. בדקו גם אפשרות הנקראת HELOC. לא בדקתי בעצמי ולא ניסיתי לכן אמנע לתת מידע בלי נסיון אישי.

2- בחירת סוג הנכס- לנכסים יש פה בגדול (בקטן יש יותר) שלושה סוגים: condo, townhouse, single family house. לכל אחד החוק מתייחס טיפה אחרת.

שימו לב! Condo זה מילה נרדפת ל- Apartment ,שלא יבלבלו אתכם. אני התבלבלתי. כאשר קונים Condo למעשה יש בעלות על האויר ולא על האדמה. למה זה משנה? כי Condo בהכרח צריך להיות משוייך לקומפלקס וכל קומפלקס יש לו חברת ניהול שנקראת HOA (Home Owner association), התיחסו לזה קצת כמו אל ארנונה. כל HOA מכסה דברים אחרים; חלק בריכה, חלק מים, חלק גז, חלק אשפה (ואת זה תגלו בהמשך רק לאחר שתציעו הצעה על הבית או לפעמים רק אחרי שתתקבל ההצעה שלכם). HOA משולם חודשית ולכן, אתם צריכים להתייחס אליו בחישוב ההחזר החודשי כפי שהסברתי למעלה.

3- הצגת ראיות למקורות הכסף- העודפים יכולים להתאדות מהחשבון שלכם ברגע שנסגרה העסקה (אף בנקאי לעולם לא יודה בזה כי אסור לו). עם זאת, צריך להראות את המקור לכספים גדולים שהועברו לכם. אם קיבלתם מתנה, יש טופס שצריך להחתים עליו את נותן המתנה, אחרת צריך להראות מקורות של ניכוי מס במקור. תוודאו פשוט שיש לכם ראיות לכסף שלכם. במיוחד אם הוא הופיע לכם בחשבון חודשיים או פחות מתאריך הגשת ההצעה לנכס (ראו בהמשך). בנוסף, כמעט תמיד תרצו לעשות שיפוצים לבית שקניתם (לא יקראו לזה שיפוץ על פי רוב אלא Make it your own) והרזרבה הזו יכולה להיות בסיס נחמד לזה.

4- משכנתא- זה לא נכון שצריך לגור בארהב לפחות שנתיים, זה לא נכון שצריך קרדיט סקור בשמיים וזה גם לא נכון שחייבים לפחות 20% הון בסיסי. יש פה אנשי משכנתאות שיצליחו להשיג לכם משכנתא גם בהעדר חלק מאלה- אולי קצת יותר קשה למצוא, אבל זה קיים! לצורך העניין, First Tech Federal יתן הלוואה בתנאי שלפחות אחד מלוקחי המשכנתא עובד בתחום ההיי-טק גם עם 10% אבל אז לוקחים שתי משכנתאות, אחת ל-80% ואחת ל-10%, כל אחת בתנאים שונים.

פרט חשוב לשלב שלאחר לקיחת המשכנתא, אם גם אתם כמוני אינכם בעלים של לפחות שלושה קווי אשראי אבל צריכים כאלה, חכו עד שהושלמה העסקה של המשכנתא כדי לא לפגוע בקרדיט סקור שלכם. כרטיסי אשראי, ליסינג חדש וכדומה מומלץ כי תמתינו עד לרגע העברת הכסף מהבנק למוכר ורק אז תעשו זאת. רצוי שדיי מהר אחרי כדי לשמר את הציון הגבוה כמה שאפשר.

5- Pre-approve מהבנק- נפלא! אז אנחנו יודעים כמה כסף אנחנו רוצים ועכשיו רוצים להתחיל לחפש את הנכס המיוחל. אבל רגע! לפני שכל סוכן בעולם (העולם כמובן מסתכם בוואלי) יסכים לעבוד איתכם או לחילופין שתגיעו כבר לנכס שמצא חן בעיניכם שתרצו להגיש הצעה יש מחסום קטן שנקרא Pre-approve מהבנק. לצורך האישור הזה, לכו צודו לכם אנשי משכנתאות, שלחו להם את מיטב המסמכולוגיה שברשותכם וקבלו מכתב אינפנטילי במיוחד שהבנק אומר שהוא סבבה איתכם ובתאוריה הוא מוכן לתת לכם את הכסף. בין המסמכים תדרשו למסור לכל הפחות; שלושה תלושי משכורת אחרונים, טופס W2 אחד לפחות, מכתב העסקה מהמעסיק עם גובה השכר השנתי שלכם ורצוי גם עם ותק בחברה, אם יש לכם ויזה אז צילום שלה, אם גרין כארד (ברי מזל שכמותכם) צילום שלו, ראיה לנכסים נוספים שיש לכם, סיכום חשבון של חודשיים מהבנק בו מנוהל החשבון שלכם (על כל עמודיו!) ו… זהו. נדמה לי. זה מספיק לבינתיים כדי לקבל את המכתב הזה.

6- קנייה עם סוכן נדל"ן- יש לכם סוכנ/ת? מגניב! אין לכם סוכנ/ת? גם מגניב (יש בוואלי מספר סוכנים ישראלים שישמחו לדעת ולעזור). למה? כי לפי איך שהדברים מתנהלים בקליפורניה (אולי גם בעוד מקומות- לא בדקתי) צריך לפחות סוכן אחד כדי שהעסקה תתקיים. הם אלה שמנהלים הכל מול הסוכן של הצד המוכר.

מתווך זה מגניב כי לפעמים יש לו גישה לדירות שטרם התפרסמו אפילו על ה-MLS  אבל אלא אם מצאתם מישהו שחי ונושם את כל מקורות המידע, הסתכלו גם בעצמכם.

7- קנייה בלי סוכן נדל"ן- אם אין לכם מתווך זה לא נורא. בעיקרון אפשר לחלוק מתווך עם בעל הנכס. איפה האתגר? המתווכים מקבלים כסף גם מהמוכר וגם מהקונה ולכן יש להם לכאורה אינטרס לשרת אתכם נאמנה וזה חוסך כאב ראש ולפעמים, אם ממש מצאתם חן בעיניהם, יכול להיות שיתנו לכם טיפ סודי איך כדאי לבנות את ההצעה כדי שהמוכר יבחר בכם. אבל, וזה אבל גדול, הסוכן של המוכר נבחר על ידו. הוא בראש ובראשונה נאמן לו ובחלק מהמקרים יתכן וירצה להמנע מסיטואציה של ניגוד עניינים- לגיטימי. בנוסף, בעיני היתרון הגדול של סוכן הוא שהוא (אמור לפחות) מכיר אתכם, את הצרכים שלכם, את המגבלות שלכם ואת הקוים האדומים. כשלוקחים סוכן לפי הבית הנמכר מאבדים חלק מזה. נקודה למחשבה…

8- מאגרים לחיפוש בתים- שווה להכיר את השוק לבד ויש לא מעט דרכים לעשות זאת. דרך אחת היא באמצעות ה-MLS, מאגר שמשמש בעיקר סוכנים ומכיל כל נכס באזורנו שמוצע למכירה. מסתבר שאפשר גם להתחבר אליו סתם ככה, בלי להיות מתווך מוסמך, אמנם המידע בו יהיה חלקי (ואין לו אפליקציה!) אבל שווה להסתכל בו. דרך נוספת, היא באמצעות האפליקציות השונות לחיפוש בתים. יש חמש אפליקציות שאני באופן אישי הייתי מחוברת להן באינפוזיה-Trullia, Zillow, HomeSnap, Redfin, Realtor .

לכל אחת היתרונות והחסרונות שלה וכמובן שלא כל דירה מפורסמת בכל מקום. נקודה חשובה בעניין- בסכום המקסימום שאתם מכניסים, אל תכניסו את גובה המשכנתא המאושרת לכם. המחיר שרשום על הנכסים פה הוא סוג של מחיר מומלץ לצרכן עם צחוק מתגלגל ברקע של "לא תקבלו את הנכס הזה בחיים בסכום הזה". זהו מחיר התחלתי. מי שיוכל להציע מחיר יותר גבוה הוא זה שבסופו של דבר יזכה. אבל רגע!!! דעו לכם, לפני שתכניסו רק 50% מגובה המשכנתא המאושרת לכם כדי שתוכלו להבטיח את הנכס יש, כמובן, עוד מלכוד קטן. למלכוד הזה קוראים שמאי. של הבנק! לפני שהבנק יאשר (הפעם על באמת) את ההלוואה שלכם הוא שולח שמאי (על חשבונכם, אם תהיתם) כך שלמעשה רק בגובה השמאות שלו תנתן ההלוואה. מה השאר? תמצאו כסף מזומן. לדוגמא, מצאתם בית מהמם ב-500 אלף דולר (תפסקו לצחוק, לא יפה, זו רק דוגמא), אבל הסכום שאושר לכם הוא 570, נניח שתציעו 570 והירח, הכוכבים, ובעל הבית יסתדרו באותו יום והתקבלה ההצעה שלכם, אם יבוא השמאי ויחליט ששווי הבית הוא בעצם 560, תצטרכו לממן את ה-10 אלף הנוספים מהכיס. בקיצור, כשאתם מחפשים, קחו בחשבון את אחוז  המיקוח שאתם רוצים ויכולים לקחת וחפשו עד הגבול הזה. חבל למצוא ארמון ואז להתבאס כי לא באמת היה לנו מקום להציע קצת יותר מהאחרים.

9- ימים פתוחים (Open House)- השקעתם את מיטב זמנכם, הדרתם שינה מעינכם והנה מצאתם נכס באפקליציה זו או אחרת ששווה ללכת לראות! הידד! ימים פתוחים לראות נכסים הם בדרך כלל בימים שבת וראשון בין השעות 2 ל-4. לפעמים ישנה חריגה של שעה אחורה או קדימה, אבל בגדול זה הטווח. זה לא פשוט לעבור ממקום למקום, ללמוד מה לשאול, על מה להסתכל וכו'. לכן, המלצתי היא, חשבו טוב טוב מה הדברים שבלעדיהם אין בשביל מה ללכת לראות את הנכס, גובה HOA הוא אחד השיקולים האלה, האם יש מכונת כביסה ומיבש ביחידה (צחוקים, זה אשכרה קיים פה גם בנכסים למכירה), האם יש חניה מוקצית, האם יש מזגן, קרבה למה שבא לכם ועוד. כל בדיקת דירה לי לקחה בערך רבע שעה + נסיעה בין דירות אמר שהיו לי מקסימוםםםםם 5 דירות ביום. בהתחלה תלכו לראות מלא ואחר כל תתחילו להתפקס קצת. זה לוקח זמן- לא להתייאש. הבעיה עם הימים הפתוחים היא שיכולים להגיע טריליון אנשים ואז תתחילו בתחרות. פה היתרון המובהק של סוכן- הוא יכול לראות לכם את הנכסים שמצאתם לפני הימים הפתוחים ולכן לפעמים כדאי להגיש הצעה לפני היום הפתוח- אם היא תהיה אטרקטיבית מספיק- הרווחתם ויש סיכוי קלוש שיבטלו את היום הפתוח. כך או כך לפעמים עדיף להמנע מההמון בוואלי או לשמור את הימים הפתוחים לנכסים שהם רק בערך אבל אולי.

10- מרחק הנכס ממקום העבודה- כולם אמרו לי "תמצאי מקום עם מרחק סביר לעבודה כדי שלא תתקעי שעות על הכביש". בואו נודה בזה אחת ולתמיד, אלא אם יש לכם את העבודה המגניבה בעולם שמאפשרת גמישות אינסופית בשעות שלכם, כנראה שתתקעו בתנועה ערה. גם לאלה שגרים בקו אווירי של מייל מהמשרד עדיין לוקח זמן להגיע. השאלה היא, כמה זמן אתם מוכנים לבלות על הכביש? למרות שחשבתי שאזור מסויים ממש מתאים לי, אחרי שלגמרי במקרה יצא לי לעמוד בשעות הרלוונטיות בדרך משם לכיוון העבודה וחזרה גיליתי שאין שום סיכוי בעולם שאני אחיה ככה. תבדקו בשעות שונות את זמן ההגעה מהנכס לעבודה וחזרה וגם לחברים/מחוייבויות נוספות.

11- הגשת הצעה- מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם! נפלא! הגישו הצעה! עוד בטרם תעזבו את היום הפתוח תשאלו עד מתי שאפשר לתת הצעות. יש דירות מרושעות שזה יהיה עד עוד שעתיים ויהיה כאלה שיהיה לכם עד סוף השבוע. על פי רוב לא תקבלו יותר מזה… עכשיו הסוכן שלכם (בין אם הכרתם קודם או הכרתם במהלך היום הפתוח) יכין לכם הצעה שאותה תגישו לבעל הבית וסוכניו ותתחילו להחזיק אצבעות. אני הגשתי בעזרת סוכנותיי שלוש הצעות לשלושה נכסים שונים… יתכן שלא תקבלו את הדירה אז עדיף שלא תיקשרו יותר מידי, חכו קצת. עוד דבר שחשוב הוא שתכינו את עצמכם נפשית לכך שיש פה אנשים מרושעים (לא באמת) שמסתובבים בוואלי עם מזוודות מזומנים וקונים נכסים. למה אכפת לכם? כי תהליך סגירה של דירה על מזומן הוא קצר יותר ובטוח יותר למוכר.

12- תהליך ה-contingency- כשמגישים הצעה בשמכם יש ,תהליך שנקרא contingency שפירושו התניות. למשל, שהבנק יאשר באמת את ההלוואה שלכם (שזה בדיקה יותר מעמיקה מהתענוג שעברתם בשביל האישור הראשוני), למשל שקראתם את מסמכי ה-HOA והכל סבבה מבחינתכם, למשל שעשיתם בדיקה לבית על ידי איש מקצוע ועוד. ההתנייה הכואבת מכל היא של הבנק. מוכרים יעדיפו הצעות עם התניות של חמישה ימים עד שבוע, כל דבר מעבר לזה זה סיכון. זה לא בלתי אפשרי אבל זה עושה את ההצעה שלכם מעט יותר חלשה. אפשר לפצות על זה עם מחיר בחלק מהמקרים או עם מכתב אישי קורע לב, אבל זה סיכון. אני הייתי צריכה עשרה ימים בהם איבדתי כמה שנים מהחיים מרוב לחץ. המכתב קורע הלב שלי שכלל תמונה מרגשת שלי עם הכלבלב שלי צ'ארלי לא עבדו…

קחו בחשבון שמרגע קבלת ההצעה עד שהכל נסגר אמור לעבור בערך חודש במהלכו הבנק יריץ עליכם בדיקות, יבקש מסמכים, יטמטם לכם את השכל עם חתימות, תצטרכו לקרוא שלל מסמכים ולהמתין ממש ממש בסבלנות עד לאישור העסקה. העולם יתהפך, זה לא יקח פחות חודש. בדרך, כל מיני דברים יכולים לקרות ועד שלא יוסרו כל הcontingencies עליהם החלטתם עם הסוכן שלכם אל תתחילו לחגוג. המלצה שלי? קנו פאה. ממש שובר את הלב כל השערות שתולשים מרוב לחץ. והקטע זה שאין המון שקיפות לגבי מה שקורה. צריך פשוט לסמוך על הבנק, הסוכנים והאלוהים שם במרומים שהדברים יקרו כמו שצריך. לנג׳ס על פי רוב לא עוזר (אפילו לא ללחץ הנפשי שלכם- זה רק מחמיר). האי וודאות קשה : בזמן הזה אתם יכולים להתחיל לחלום על שיפוצים, להתחיל לחפש אנשי מקצוע ובעיקר להחזיק את עצמכם מלא להתחרפן. קיבלתם את הבית? מזל טוב!! מתי אני מוזמנת לארוחה?

13- תשלום ל-Title Company– בערך שניה אחרי שקיבלו את ההצעה שלכם (לא באמת, יומיים או שלושה) צריך ללכת לחברה שאחראית על הרישום והתיווך בין שני הצדדים ולתת 3% משווי הנכס בצ׳ק. לחברה הנפלאה הזו קוראים Title Company וכמובן שיש טריליון כאלה. צריך שהסוכן יגיד לכם מהי החברה ולאן ללכת.

14- Final Approval– הדבר הכי גדול שקורה זה האישור של הבנק. הוא לוקח זמן. מעבר לזה, אם נמצאו ליקויים בבית אז צריך לקיים משא ומתן קטן בין המוכר לקונה כדי להסכים מה עושים איתם. אם השמאי בא עם הפרש בשווי הנכס גם את זה צריך לטפל במסגרת התנאים הסופיים. ברגע שהסכמתם על הכל והבנק נתן את ברכתו (שנקראת Final Approval) אז ה-Title Company  מכין את המסמכים לשני הצדדים לחתום עליהם וכמובן צריך לחתום. מלא לחתום. טריליון לחתום. הלכה לי היד מלחתום. וגם את התאריך- בפורמט האמריקאי! אחרי ששני הצדדים חתמו, מעבירים את המסמכולוגיה החתומה לבנק לאישור ורק אז הוא מעביר את הכסף (ואתם את שארית האחוז של ההון המזומן שלכם + עלויות סגירה). רק כשעבר הכסף, חברת הTitle הנפלאה הולכת לעשות רישום במחוז שזה נקרא Recording , ורק אחרי שהיה Recording מקבלים מפתח.

15- ביטוח בית– יש כל מיני סוגים של ביטוחים ולכן תשאלו את הבנק במעוד מועד מה סוג הביטוח שהוא צריך. יתנו לכם מספר אותיות ביחד עם מספר, קוד סודי כזה (לא באמת), שאיתו תלכו לעשות סקר שוק על ביטוחי דירה. אני ברוב תמימותי חשבתי שזו הזדמנות פז לשלב את ביטוח הבית עם הרכב עם הכלב אבל העולם האמיתי מסתבר לא עובד ככה. אז כן, לשלב ביטוחים על פי רוב יתן הנחה כלשהי אם עושים את שניהם באותה חברה אבל עדיין מהסכום הזה כנראה שלא תתעשרו. אבל אם כבר התחלתם לברר, מה 'כפת לכם? קחו בחשבון שבשביל לקבל הצעה על ביטוח בית תצטרכו לדעת ממה הוא בנוי, אם יש גלאי עשן/רעלים, על מה בנויים היסודות, מתי נבנה הבית, האם יש מיזוג מרכזי, להצהיר על כלב (במיוחד אם הוא אלים), האם הנכס נמצא בשכונה מגודרת, לספר את האמת האם הייתה לכם תביעת ביטוח בזמן האחרון ועוד מידע נוסף שאין שום סיכוי שתדעו אותו. המלצה שלי (שלא פעלתי לפיה וחבל), את הראיון הראשון עם חברות הביטוח תעשו מול מחשב או לכל המעט דף ניר ועט. תרשמו את כ-ל השאלות ששאלו אתכם. מאחר ולא תדעו את התשובות להכל תוכלו ללכת עם הרשימה הזו למתווך שלכם ולבקש לאסוף לכם את המידע. חלק ממנו, דרך אגב, תוכלו למצוא באינטרנט אם תחפשו את הנכס שלכם. קסם שכזה.

 

אני מקווה שעזרתי פה קצת ואני בטוחה ששכחתי דברים אבל זו כבר מקפצה חביבה לפחות לבדוק את פני המים. איך שלא יהיה, המון בהצלחה!

תפקידו של המתווך בקניה/ מכירה של בתים

פקידו של מתווך הנדל"ן באזור שונה מכפי שאנו אולי מכירים בישראל. אמנם המטרה זהה – "תיווך" בין קונה ומוכר לשם ביצוע עסקה, אך כאן, תפקידו של המתווך הוא נרחב יותר ולעיתים יש לומר מקצועי יותר. להלן מספר עניינים על מנת להבין כיצד עובד התהליך:

1. בעל הנכס (בקניה או בהשכרה) הוא המשלם את העמלה למתווך. העמלה (נתונה למו"מ לעיתים) ועומדת על 6% ממחיר המכירה ואילו בהשכרה כ – 6% מחוזה שנתי. חשוב לדעת שאחוז הבתים הנמכר שלא על ידי מתווכים הוא מאד נמוך (פחות מאחוז). השירותים הניתנים על ידי המתווכים רחבים וכוללים בין השאר את המרכיבים הבאים:
לגבי מוכרים:
• קביעת המחיר לנכס- הצגת הנתונים והסטטיסטיקות הרלבנטיות, בחינת הנכס בהשוואה לנכסים אחרים באזור – סיוע בגיבוש המחיר המבוקש.
• סיוע בהחלטה לגבי staging , הצורך, ההיקף ו"שידוך" בין הגורם המקצועי המבצע למוכר.
• בדיקת רקע לקונים פוטנציאלים (למשל קרדיט צ'ק).
• ניהול הליך הפרסום של הנכס במאגרי מידע של המתווכים ובנהם.
• הכנת המידע המלא על הנכס אשר יועבר למתעניינים ברכישה: disclosure package (שם מפורטים כל העניינים הנדרשים ואלה פחות על הבית החל מהיסודות, אישורי בניה, שינויים שנעשו, בדיקות שהתבצעו, שיפורים שהוכנסו וכלה בפרטים כמו כתמים על השטיח).

לגבי קונים:
• לימוד הצרכים והאפשרויות וסקירה על המענים הקיימים בשוק הנדל"ן על מנת לסייע בקבלת החלטה על האזור, סוג המגורים, השכרה/קניה, גודל הנכס וכו.
• ריכוז מספר ביקורים בנכסים רלבנטיים על פי דרישת הקונים.
• סיוע בגיבוש החלטה בדבר הגשת הצעה על בית וטיבה. הצגת האפשרויות הכלולות בהצעה. סיוע בלימוד disclosure package טרם קבלת ההחלטה.
• הסדרת חתימה על המסמכים ויעוץ בגיוס מקורות מימון.

2. תהליך הקניה: אם מגלים עניין במתן הצעה לרכישת הבית מקבלים מהמתווך של המוכרים disclosure package . הליך הגשת ההצעה לקניה מתבצע באופן דיסקרטי בדרך כלל. המחיר המוצע מועבר למתווך מטעם המוכר, ואינו ידוע לקונים פטאנציאלים אחרים (בהנחה שיש יותר מקונה אחד). בהרבה מקרים המחיר שהקונה מציע גבוה יותר מהמחיר המבוקש, בכדי לזרז סיום העסקה או בכדי להתחרות במציעים נוספים. המוכר יחד עם המתווך מחליטים על ההצעה המתקבלת. משך החתימה על המסמכים וגיוס מקורות מימון נמשך בדרך כלל עד חודש. סיכום על משך התקופה הוא חלק מההסכם המתגבש. מאד מקובל לעשות בחינה (inspection) של הבית לפני רכישה. הבדיקה מתבצעת על ידי מומחים: בדיקת טרמיטים הכרחית בדרך כלל וגם לעיתים קרובות בדיקה כללית – המשלם יכול להיות המוכר אם הוא מעוניין שההליך יהיה יותר מהיר (עלות של כמה מאות דולרים ). ניתן להגיש הצעה עם הערת התניה הנוגעת לתוצאות אפשריות של הבדיקה. עד לסיום כל הבירורים, גיוס מקורות המימון וכו' העסקה תלויה (pending). עם קבלת המשכנתא ועמידה בתנאים שנקבעו, הפינוי הוא בדרך כלל מיידי (תוך 4-6 שבועות ממכירת הבית) אלא אם כן מוחלט אחרת (rentback למשל). החוזים נחתמים בסיוע המתווך ולרוב לא נדרש עו"ד.

3. מתווך באזור מחויב לעבור הסמכה מקצועית ולעמוד בבחינות של המדינה.