השינויים המרכזיים בחוק מיסוי מקרקעין בישראל לשנת 2018

מאת: עו"ד סתיו וייס ועו"ד שרון אריאלי

שנת 2018 הביאה עימה מספר שינויים במיסוי מקרקעין בישראל, הנובעים בעיקר מהעובדה כי תקופת המעבר אשר הוגדרה במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הסתיימה בסוף שנת 2017.

אז בואו נחזור כמה צעדים אחורה ונרענן זכרוננו במה מדובר.

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 אשר נכנס לתוקף ביום 01.01.2014, צמצם באופן משמעותי את אפשרויות השימוש בפטור מתשלום מס שבח במכירת דירות מגורים, וקבע תקופת מעבר שהחלה ב- 1.1.2014 והסתיימה ב-31.12.2017, בה חלו הוראות מעבר.

כמה מן השינויים הבולטים שהביא תיקון 76 היו ביטול הפטור הכללי ממס שבח (במכירה כל 4 שנים), קביעת תנאים חדשים לפטור במכירת דירת מגורים יחידה, וקביעת מסלול חיוב מס שבח מיטיב, הנקרא מיסוי ליניארי, למי שאינו יכול להינות מפטור דירת מגורים יחידה. במסגרת המסלול הליניארי ניתן למכור נכס בישראל ולשלם מס שבח רק על התקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה. כך, מי שהחזיק בנכס מספר שנים בטרם התיקון יכול להנות ממס מופחת בצורה משמעותית.

אז מה השתנה בתחילת 2018?

לגבי בעלי דירה יחידה

במשך תקופת המעבר, אם היו בידי מוכר יותר מדירת מגורים אחת ביום 1.1.2014 הוא לא יכל לעשות שימוש בפטור דירה יחידה גם אם הוא מכר דירה אחת במהלך תקופת המעבר. החל מיום 01.01.2018, בדיקת הזכאות לפטור דירה יחידה נבחנת לפי יום המכירה בלבד. אין זה משנה אם מספר ימים קודם לכן היו למוכר מספר דירות, מה שקובע הוא האם ביום המכירה המוכר הינו בעל דירה אחת, ולא מכר דירה בפטור דירה יחידה ב-18 חודשים שקדמו למכירה.

בעלי דירות מרובות

בתקופת המעבר ניתן היה להחיל את שיעור המס הלינארי על מכירת שתי דירות מזכות בלבד. החל מ-2018, מרובי הדירות אשר להם יותר משתי דירות מגורים מזכות בישראל שנרכשו לפני יום המעבר, יכולים למכור דירות בחישוב הלינארי ללא הגבלה, כאשר המס שיצטרכו לשלם יחול רק על השבח שנוצר מתחילת 2014.

העברה ללא תמורה במשפחה

בתקופת המעבר, מכירת דירה לקרוב, בתמורה או שלא בתמורה, לא הייתה זכאית לשיעור המס המוטב. כעת, החל מ – 1.1.2018 התבטלה ההגבלה שהיתה קיימת בעניין זה וניתן להעביר נכס לקרוב משפחה ולהנות מהמסלול הליניארי.

דירת ירושה

במסגרת תיקון 76 נקבע כי תושב חוץ שיש לו דירת מגורים בארץ התושבות לא יוכל למכור דירה בפטור ממס שבח  לפי סעיף 49 ב' לחוק מיסוי מקרקעין ובכלל זה לפי סעיף 49 (ב) (5) לחוק מיסוי מקרקעין – פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה, בהנחה והדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של המוריש. כיום, מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחייב כי מקבל הדירה יהיה בעל דירה יחידה והמבחן הוא על המוריש בלבד. לאור האמור ניתנת האפשרות לתושב חוץ להנות מפטור הירושה גם אם לאותו תושב חוץ יש דירה נוספת במקום המגורים.

פטור דירת מגורים יחידה עבור תושב חוץ

לצורך הפטור במכירת דירת מגורים יחידה, צריך שהדירה הנמכרת תהיה "הדירה היחידה בארץ ובעולם". החל מיום 1.1.2014 לא יכל תושב חוץ ליהנות מפטור דירה יחידה אלא אם הוכיח כי אין לא דירה נוספת במקום התושבות, על ידי המצאת אישור רשמי מרשויות המיסים במקום התושבות שאין לו שם דירה (דבר שבפועל אינו בר השגה אלא במעט מאד מדינות). מאז שיצאה תוספת מס' 2 להוראת ביצוע 5/2013 לפני מספר חודשים, תושב חוץ שמוכר דירה יחידה בישראל יוכל להנות מהפטור בכך שימציא אישורים חלופיים התומכים בכך שאין לו דירת מגורים במקום התושבות, כגון: הסכם שכירות בתוקף, חשבונות שוטפים על הנכס המושכר, אישור מרשות המיסים או דוח מס המעידים על כך שאין הכנסות משכירות, תצהיר, מכתב מרו"ח וכו'…

לסיכום ניתן לראות כי השינויים היטיבו עם תושבי החוץ הן ביחס לפטור במכירת נכס שהתקבל בירושה והן ביחס לפטור המלא במכירת דירת מגורים יחידה. כמו כן ניתנת אפשרות לנצל את המסלול המיטיב הליניארי גם בגין העברות בתוך המשפחה וגם במכירה של מספר נכסים.

*** המפורט לעיל מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה רשימה מלאה של כל השינויים והסייגים בחוק ואין לראות במאמר זה כייעוץ משפטי. יש להוועץ בעורך דין עבור כל מקרה ספציפי ובטרם כל עסקה.

הכותבות, עו"ד סתיו וייס ושרון אריאלי, עובדות בשיתוף פעולה ומלוות לקוחות בסיליקון וואלי בעסקאות נדל"ן בישראל, תוך מתן דגש על צרכיהם כתושבי ארה"ב.

sharon.arieli566@gmail.com  – stav@weissadv.com

+16506700231
WWW.WEISSADV.COM