מהפכת מיסוי הנדל"ן בישראל והשלכותיה על תושבי החוץ

תיקון 76 שתחילתו ביום 1.1.2014 הינו ניסיון נוסף של ממשלת ישראל להביא לשינוי בתחום הדיור בישראל ואולי אף להוזלת מחירים נחוצה, התיקון מקיף ומורכב ואנסה בכמה שורות למקד את עיקריו והשלכותיו על תושבי החוץ המחזיקים או המעוניינים לרכוש נכס בישראל, אשר הם מהמפסידים העיקריים של התיקון הנ"ל.

טרם נכנס התיקון לתוקף, תושב חוץ אשר בבעלותו הייתה דירה יחידה בישראל יכול היה למכור את דירתו בפטור מלא ממס שבח בדומה לתושב ישראל המוכר את דירתו היחידה בישראל, גם אם החזיק תושב החוץ דירה נוספת במקום מושבו.

מעתה תושב חוץ אשר מוכר את דירתו היחידה בישראל לא יוכל ליהנות מהפטור למרות שדירתו הנמכרת הינה דירתו היחידה בישראל.

עם זאת, קבע המחוקק כי במידה והדירה הנמכרת של תושב החוץ מהווה את דירתו היחידה בארץ ובחו"ל, קרי אין בבעלותו דירה אחרת במדינת התושבות, הרי שאז על מנת להנות מהפטור יצטרך תושב החוץ להוכיח כי אינו מחזיק דירה נוספת במקום התושבות. במקרה זה לא יסתפקו רשויות המס בישראל בתצהיר או כל מסמך אחר למעט אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אינו בעל דירה נוספת במדינת התושבות.

המשימה נראית לכאורה בלתי אפשרית מהסיבה הפשוטה שכמו שרשויות המס בישראל לא מנפיקות אישורים כאלו , הרי שגם רשויות המס במדינות אחרות אינן מנפיקות זאת, יתרה מכך לא ברור מה תהיה הדרישה בפועל של רשות המיסים בישראל, האם תסתפק באישור של הרשות המקומית או האם תדרוש אישור של מס הכנסה? מניסיוני, השגת אישור כזה מתבררת כמשימה לא פשוטה כלל…

במידה והדירה בישראל אינה דירתו היחידה של תושב החוץ והוא הבעלים של דירה נוספת במקום מגוריו או דירה נוספת בישראל, הרי שאז שיעור המס יהיה בהתאם להוראות החוק החדשות אשר ביטלו את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים נוספת בפטור מס שבח אחת לארבע שנים ובמקומו החילו מיסוי לינארי, בשיעור של 25% מהשבח החל מינואר 2014 ועד לסוף שנת 2017.

דהיינו, ככל שיקדים המוכר במכירה במהלך התקופה הקובעת (1.1.14 – 31.12.17) שיעור המס אותו יידרש לשלם יהיה קטן יותר.

כמו כן ביטל התיקון לחוק את הפטור ממס רכישה בגין רכישת דירה יחידה עבור תושב חוץ.

מעתה ישלמו תושבי החוץ אשר רוכשים דירה יחידה בישראל מס רכישה בדומה לתושב ישראל הרוכש דירה נוספת בישראל.

לסיכום, אין ספק כי התיקון שינה את המצב עבור תושבי חוץ האוחזים נכסים בישראל והקשה עליהם, אולם עצם הכרת התיקון ותכנון נכון של הצעדים העתידיים יכול להטיב. לדוגמא לא כדאי לרכוש דירה במקום התושבות טרם מכירת הדירה בישראל, כמו כן בשל העובדה כי המחוקק קבע תקופת מעבר אשר במהלכה ייהנו מוכרים אשר ברשותם מספר דירות מהפחתה משמעותית ממס השבח, יש עוד חלון הזדמנויות בו ניתן יהיה לשלם מס מופחת…, בכל מקרה הצעד הראשון הוא להיוועץ עם עו"ד ו/או רו"ח המתמחה בדיני המקרקעין ושלא יתפסו אתכם לא מוכנים…

הכותבת: שרון אריאלי, עו"ד  המתמחה בדיני החוזים והמקרקעין בישראל.

בעלת ניסיון רב בטיפול בעסקאות מקרקעין מכל הסוגים. עו"ד אריאלי עובדת בשיתוף פעולה עם צוות משרדה של דפנה מזרחי, המתמחה זה למעלה מ – 25 שנה בנדל"ן בעמק הסיליקון, על מנת לתת מענה כולל לישראלים המתגוררים בעמק הסיליקון גם לגבי נכסים בישראל וגם לגבי נכסים באזור מגוריהם.      

מייל – Sharon.arieli566@gmail.com

טלפון בעבודה: 650-949-8173, http://www.dafnarealtor.com/